三亞小產(chǎn)權房
對于三亞小產(chǎn)權房這塊“燙手的山芋”，有關部門的最新處置“風向”是中央不會制定統(tǒng)一的處理政策，鼓勵地方根據(jù)實際情況分類解決。對于小產(chǎn)權房，與房、地相關的兩部委——原建設部和國土資源部早已分別表態(tài)不合法，但截至今日，對于如何處理已經(jīng)銷售出去的小產(chǎn)權房，仍無統(tǒng)一的意見出臺。
既然拆除并非最佳解決方案，那么已建成的小產(chǎn)權房應該如何處置?本報記者就此對中國社會科學院金融所金融市場研究室主任的曹紅輝、中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英、中國管理科學學會副秘書長周畢文、大成律師事務所高級合伙人鄧永泉分別進行了專訪。
產(chǎn)生的根源
曹紅輝：小產(chǎn)權房產(chǎn)生的根源是小產(chǎn)權房與大產(chǎn)權房之間存在巨大的價差，這主要是土地出讓金造成的巨大的成本差異。只要體現(xiàn)為價差的經(jīng)濟利益存在，小產(chǎn)權房問題就不能從根本上得到解決。
黨國英：問題的根源與中國的體制有關系，是國家特殊法律所產(chǎn)生的一個東西。產(chǎn)權沒有大小之分，只有合法與不合法之分。本質上，小產(chǎn)權房就是違法房。按我們現(xiàn)行法律，集體的土地轉為(集體以外)建設用地，必須通過國家征地環(huán)節(jié)。而我們的所有土地要按照“招牌掛”程序，才能進行交易。凡是離開這兩個路徑建造的房子，都是小產(chǎn)權房。
周畢文：和一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，小產(chǎn)權房的價格比同地區(qū)商品房價格低很多，具有一定的吸引力。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買小產(chǎn)權房的根本原因。
鄧永泉：中國土地供應量的限制，與人口的數(shù)量、變化相比，產(chǎn)生了一種剛性的市場需求，這種市場需求，很難單純地通過正常的大產(chǎn)權房(不僅包括商品房，也包括保障性住房)得到滿足。具有剛性需求的人多數(shù)是普通百姓，支付能力有限，高房價導致這部分人不得不尋找其他途徑來滿足購房需求?？陀^上，在城市化進程中，部分農(nóng)民工進城，使得部分土地可以用來建設小產(chǎn)權房。
中國房屋的價格除了受剛性需求的影響，也受到制度上的原因。比如，地方政府對地方利益的追求，有些地方政府的主要財政來源就是源自房地產(chǎn)行業(yè)的收入;還有“招牌掛”制度，地價的提高勢必會導致商品房單價的上漲。
總而言之，就是農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體有利益驅動;另外，監(jiān)管難以落實到位。
能否合法化
曹紅輝：顯然，目前存在兩難，若認可小產(chǎn)權房的合法性，就可能鼓勵更多的小產(chǎn)權房形成，若不認可其合法性，又會對實際上已經(jīng)存在的市場供求關系和市場結構造成沖擊，從經(jīng)濟上是不經(jīng)濟的。較好的辦法是老房老辦法，新房新辦法，盡快開展土地出讓金制度的改革，才可能從根本上徹底解決小產(chǎn)權房問題。
黨國英：要解決以后不要出現(xiàn)小產(chǎn)權房，必須通過修改法律降低監(jiān)督成本。法律不合適，監(jiān)督成本太高，現(xiàn)有法律框架下，無法解決小產(chǎn)權房問題。家和地方的規(guī)劃一定要硬、要細、要嚴格;規(guī)劃本身應該是法律。在符合規(guī)劃的前提下，任何產(chǎn)權主體，無論是國家或集體都可以自由交易建設用地，不一定要經(jīng)過"招牌掛"程序。
周畢文：不應該給予轉正。雖然小產(chǎn)權房有著低廉的價格，可以帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展等優(yōu)勢。但是，小產(chǎn)權房的存在在政策上是不予支持的。其存在的背后也意味著農(nóng)村組織在集體土地上占地建設商品房，使得本應該通過“招拍掛”方式，由政府收取土地出讓金的國有土地利益轉為由農(nóng)村集體所得，這在一定程度上也會造成國有資源的流失。
