一房二賣是指房屋出賣人在與買受人訂立房屋買賣合同后又將該房屋買賣合同涉及的房屋轉(zhuǎn)賣他人的行為。
先看看法律規(guī)定：
法律依據(jù)
《<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第15條“出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同絕不具有合同法第52條規(guī)定無(wú)效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”
第八條規(guī)定：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”
當(dāng)遭遇一房二賣，買房人應(yīng)該怎么辦?
步驟一：溝通解決
可以首先與賣房者嘗試著溝通，運(yùn)用法律的規(guī)定維護(hù)自己的權(quán)益，告訴賣房者應(yīng)該承擔(dān)法律規(guī)定的賠償責(zé)任。如談判不成功后，應(yīng)果斷選擇走司法途徑。
步驟二：財(cái)產(chǎn)保全
如果一房二賣的賣方有轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避賠償?shù)囊鈭D，在準(zhǔn)備訴訟時(shí)應(yīng)考慮對(duì)賣方進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。可在提起訴訟前申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，也可在法院立案后，申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。
申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全面臨的問(wèn)題是需要提供擔(dān)保，以前法院要求原告提供等值的的擔(dān)保。而原告往往很費(fèi)勁才能湊齊所需擔(dān)保，甚至因沒(méi)有能力擔(dān)保導(dǎo)致無(wú)法對(duì)涉案財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全
在2016年12月1日開(kāi)始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問(wèn)題的規(guī)定》其中規(guī)定：1、擔(dān)保數(shù)額不超過(guò)請(qǐng)求保全數(shù)額的百分之三十；2、申請(qǐng)人可以以財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任險(xiǎn)合同的方式為財(cái)產(chǎn)保全提供擔(dān)保，即向保險(xiǎn)公司投保財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司向法院出具保函。
這對(duì)需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全者，是一個(gè)利好消息。
步驟三：進(jìn)行訴訟
買房人應(yīng)積極收集有關(guān)證據(jù)，向法院提起訴訟，
賣方是開(kāi)發(fā)商
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》該條明確了開(kāi)發(fā)商在一房二賣情形下，出賣人既要承擔(dān)填補(bǔ)性賠償責(zé)任，又要承擔(dān)法律規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任。因此可要求被告返還購(gòu)房款，承擔(dān)賠償責(zé)任，并支付相當(dāng)于已支付的購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償金（即“雙倍賠償”）。
賣方是個(gè)人
賣方是個(gè)人，則無(wú)法主張已支付的購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償金。這種情況下，爭(zhēng)議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時(shí)，不能主張懲罰性賠償責(zé)任，而只能主張返還購(gòu)房款及利息并賠償損失。如果在房屋大幅增值，賣房者個(gè)人與第三人串通一氣損害買房人利益。買房人也可以選擇起訴被告與第三者的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。
案例
A（自然人）在B（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）處購(gòu)買了一套價(jià)值21.9萬(wàn)元房子，合同約定，B于2011年12月31日將該房交付給A，并辦理好房產(chǎn)、土地產(chǎn)權(quán)證；逾期交房，每延遲一個(gè)月處相當(dāng)于房?jī)r(jià)1%的違約金；付款方式是一次性付款20萬(wàn)元，余款19，000元在交房時(shí)付清。購(gòu)房合同簽訂的當(dāng)天即2011年6月12日A向B支付了20萬(wàn)元購(gòu)房款。合同簽訂后，B直到2014年7月才將房屋建成并通知A接收房屋。雙方因房屋延期交付的違約金問(wèn)題產(chǎn)生僵持，A拒絕支付剩余19000萬(wàn)元房款。房屋交付未能完成，B將與A合同中確定所購(gòu)買的標(biāo)的房屋以高出A的購(gòu)買價(jià)另外賣與了他人。A起訴至法院。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，B無(wú)有效證據(jù)證明A明確拒收房屋，B將標(biāo)的房屋賣與他人的行為構(gòu)成一房二賣，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，《最高院關(guān)于商品房買賣合同若干問(wèn)題的司法解釋》第八條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決雙方解除房屋買賣合同，B返還A已支付購(gòu)房款，并賠償A損失20萬(wàn)元。
在實(shí)踐中，往往有數(shù)家個(gè)體開(kāi)發(fā)商共同掛靠在一家有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的地產(chǎn)企業(yè)下，合伙開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。各自銷售同一樓盤，在此情況下，開(kāi)發(fā)商可能并無(wú)一房二賣的意圖，但因內(nèi)部管理原因?qū)е乱环慷u現(xiàn)象發(fā)生。在此情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)健全銷售管理機(jī)制，以免因疏漏大意造成糾紛，給自己和買房人造成損失。
