一、什么是一房二賣
一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。
一房二賣的情形：
1、兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證。
2、兩個買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證。
二、一房二賣所涉及合同的效力
1、先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前，則所涉及的買賣合同為有效或為可撤銷。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商自后買賣合同簽訂時起存在欺詐的情形，因此后買受人在無法取得房屋時，有權(quán)請求法院或仲裁機構(gòu)撤銷合同。
2、先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證，簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前的合同，為有效合同;簽訂于取得房屋所有權(quán)證之后的合同，為無效合同。
3、先、后買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證，如上所述，只要不存在法定的無效情形，所有的買賣合同均為有效或為可撤銷。
4、在房屋拆遷補償安置中，如果作為拆遷人的房地產(chǎn)開發(fā)商明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，而后又將該安置房屋另行出賣給其他人，被拆遷人主張優(yōu)先取得補償安置房屋的，其他買賣合同無效。如果被拆遷人主張解除拆遷補償安置協(xié)議，則其他買賣合同可認(rèn)為有效。
5、如果房地產(chǎn)開發(fā)商與第三人惡意串通，進(jìn)行一房二賣的，則相應(yīng)的合同無效。
三、一房二賣的情況應(yīng)該怎么處理?
關(guān)于“一房二賣”，應(yīng)視情況而分別處理：
1、在房屋尚未交付的情況下，已經(jīng)辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的購房人擁有房屋所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。由此可知房屋的過戶登記屬于物權(quán)的變更，所以辦理了房屋過戶登記手續(xù)的買受人就擁有了該房屋的所有權(quán)，成為房屋產(chǎn)權(quán)人。
2、兩個購房人均未辦理房屋過戶登記手續(xù)，且房屋尚未交付，房屋所有權(quán)應(yīng)歸已經(jīng)辦理不動產(chǎn)預(yù)告登記手續(xù)的購房人所有。根據(jù)我國《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
3、如果賣房人所簽的兩份合同均未辦理登記手續(xù)，那么先行轉(zhuǎn)移占有房屋的購房人擁有房屋所有權(quán)。因為依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。由此可見先行合法占有房屋具有公示與公信作用。其中的一份合同得到了實際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行是合法履行，我們應(yīng)當(dāng)遵守合同的實際履行原則，維護(hù)已完成的交易。
4、兩份合同均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)，且標(biāo)的房屋尚未交付，那么預(yù)先支付房屋價款的購房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)。因為預(yù)先支付房屋對價就意味著履行了房屋買賣合同，因此履行了合同義務(wù)的購房人，應(yīng)該擁有爭議房屋的所有權(quán)。這樣既可以維護(hù)正常的市場秩序，促進(jìn)合同的善意履行，同時也能維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
5、一份合同在先已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)，一份合同在后交付了標(biāo)的物房屋。那么已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的購房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)。依據(jù)物權(quán)公示性及對抗性原理，對于已登記的房屋所有權(quán)應(yīng)被認(rèn)定為合同已經(jīng)得到實際履行，不管房屋是否交付，將都無法對抗已經(jīng)辦理房屋登記手續(xù)的合同的效力。
6、還有一種情況是，一份合同在先，且房產(chǎn)已實際交付使用，但未辦理商品房過戶登記手續(xù)，另一份合同在后，未實際交付房屋，但辦理了商品房過戶登記手續(xù)。依然應(yīng)該確認(rèn)已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的購房人擁有房屋所有權(quán)。已經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)，具有對抗相對人的請求權(quán)，以及對抗第三人的支配權(quán)的性質(zhì)，即未辦理登記的前買受人無法依據(jù)所謂的“物權(quán)請求權(quán)”主張后買受人返還房屋并承擔(dān)“侵權(quán)”責(zé)任，只能依據(jù)其享有的債權(quán)請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
7、如果上述所列的幾種情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人擁有房屋所有權(quán)。根據(jù)公平、誠實信用的民事行為基本原則，兩份合同均處于未實際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行，而合同未得到履行的一方購房人可以從賣房人處得到違約賠償來補救合同未實際履行所產(chǎn)生的后果。
四、一房二賣后買受人怎么辦?
在商品房買賣合同中，開發(fā)商惡意一房二賣的情況下，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定了懲罰性賠 償請求權(quán)。“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還 已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。
而在后買方的懲罰性賠償請求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”，“導(dǎo)致合同無效 或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。
五、如何防范一房二賣?
為了保護(hù)購房人的權(quán)利，我國《物權(quán)法》第二十條第一款明確規(guī)定可以對預(yù)售的房屋進(jìn)行預(yù)告登記。在預(yù)告登記后，預(yù)售房屋發(fā)生抵押、另行出售給第三人、強制執(zhí)行等情況時，這些行為都不能生效。
需要注意的是，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅(比如解除買賣合同)或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請不動產(chǎn)登記的，預(yù)告登記失效。這意味著，如果購房人沒有及時進(jìn)行不動產(chǎn)登記，取得正式的房屋產(chǎn)權(quán)證，那么三個月后預(yù)告登記就會失去效力。一旦預(yù)告登記失效，賣房人進(jìn)行“一房二賣”，購房人的利益必將受損。
