A公司開發(fā)了某地某小區(qū)樓盤，于2012年1月29日取得預(yù)售許可。2012年2月25日，甲與A公司簽訂《商品房買賣協(xié)議書》。
2012年2月-4月，甲先后向A公司支付50萬元、20萬元、20萬元、50萬元。此后，一直未付款。A公司于2012年5月向甲發(fā)函要求其前來簽訂正式商品房買賣合同，同時(shí)按照約定付款。該函件在郵政投遞系統(tǒng)中顯示為已簽收。2012年7月，A公司向甲發(fā)函要求解除《商品房買賣協(xié)議書》。該函件因無人簽收被退回(退回后A公司一直未拆開該快件)。
2012年10月，A公司將該房屋賣給乙，并簽訂《商品房買賣合同》(備案)。該小區(qū)也于2014年3月交房。
2014年5月，甲向人民法院起訴要求(1)解除其與A公司簽訂的《商品房買賣協(xié)議書》;(2)A公司返還自己已付的140萬元房款及該140 萬元自2012年4月6日起至實(shí)際返還之日止按中國人民銀行同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息;(3)A公司向其支付懲罰性賠償140萬元。
庭審
甲認(rèn)為，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同解釋》)第8條：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”A公司在與其簽訂協(xié)議書的情況下，又以同一房屋與乙簽訂《商品房買賣合同》，并將涉案房屋交付給乙，導(dǎo)致甲無法取得涉案房屋的情況符合《商品房買賣合同解釋》第8條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
A公司辯稱，第一，甲違約在先。《商品房買賣協(xié)議》約定，甲應(yīng)當(dāng)于2012年4月25日前支付房款150萬元，2012年12月30日前付清余款21.53萬元。但是甲未完全履行這一付款義務(wù)。同時(shí)，甲也未按照約定在2012年5月1日前與A公司簽訂可備案的正式商品房買賣合同。因此，返還甲應(yīng)付的140萬元房款予以認(rèn)可，但是不應(yīng)當(dāng)附利息。第二，A公司已多次發(fā)函、電話催促甲付款，并且也以發(fā)函、電話等形式通知其解除《商品房買賣協(xié)議書》，并要求其盡快來售樓部辦理退款手續(xù)，但是甲一直未予理睬。所以A公司并非惡意違約，不構(gòu)成“一房二賣”，不應(yīng)當(dāng)向甲支付140萬元的懲罰性賠償。
法院判決認(rèn)為，一、A公司未與甲解除《商品房買賣協(xié)議書》。二、A公司的行為構(gòu)成《商品房買賣合同解釋》第8條規(guī)定的“一房二賣”情形。最后判決A公司向甲返還已付房款140萬元及該140萬元自2012年4月6日起至實(shí)際返還之日止按中國人民銀行同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息;A公司向甲賠償100萬元。
律師評析
一房數(shù)賣為一物數(shù)賣的一種形式，也稱二重買賣，是指出賣人就同一房屋訂立數(shù)個(gè)買賣合同，分別出售給數(shù)個(gè)買受人的行為。
本案中，A公司在甲違約的情況下，為何還要承擔(dān)如此沉重的責(zé)任?究其原因，在于《商品房買賣合同解釋》第8條的適用并不以房屋出賣人惡意為前提。最高人民法院公報(bào)案例中，審判法官曾明確指出：“只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實(shí)上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。”
其實(shí)，A公司完全可以避免出現(xiàn)這種“一房二賣”的情況。A公司稱自己已于2012年7月1日發(fā)函通知解除合同并協(xié)商退款事宜，但是快件被退回。 A公司也辯稱銷售工作人員在快件被退回后也以電話形式通知了甲。在這種情況下，A公司確實(shí)很難拿出證據(jù)來證明自己曾經(jīng)通知過甲解除合同。根據(jù)《合同法》，解除合同的，享有解除權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ桨l(fā)出解除通知，合同自通知到達(dá)時(shí)解除。但是恰恰，A公司只是發(fā)出了通知，卻無法證明通知到達(dá)了甲。在這種情況下，A公司完全可以通過報(bào)紙公告的方式來作為通知的手段，從而控制法律風(fēng)險(xiǎn)。
