房地產(chǎn)買賣中介涉及的法律問題
房地產(chǎn)中介是國內(nèi)房地產(chǎn)市場起步較晚的新興行業(yè)，因相關(guān)法律、法規(guī)滯后，缺乏法定的信息主渠道，從業(yè)人員素質(zhì)較低等因素，房地產(chǎn)中介公司(以下簡稱中介公司)之間無序競爭、違規(guī)操作的現(xiàn)象層出不窮，導(dǎo)致相關(guān)糾紛案件迅速攀升。本文試從分析該類案件審理中凸現(xiàn)的法律問題入手，研究處理方法和對策。
一、中介公司是否當(dāng)然取得房屋產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)
在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，中介公司往往在未取得產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓授權(quán)的情況下便與買方簽訂《委托購買合同》，進(jìn)而產(chǎn)生糾紛。中介公司的行為是否具有合法性?該行為能否認(rèn)定為欺詐?相對人是否構(gòu)成重大誤解?筆者認(rèn)為，由于現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有強(qiáng)制規(guī)定中介公司必須在已取得房源的情況下方能接受買房人的委托，因此除合同另有約定外，其與買房人的訂約行為不構(gòu)成欺詐。但如買房人有理由認(rèn)為中介公司已取得房源，進(jìn)而簽訂《委托購房合同》的行為，應(yīng)認(rèn)定為重大誤解，其主張撤銷合同的訴訟請求，應(yīng)得到支持。
二、中介公司“吃差價”合同效力的認(rèn)定、處理
實踐中，中介公司往往采取分別與交易雙方約定交易條件，在交易條件存在差價后，通過分別與交易雙方簽訂合同的方法，賺取差價。建設(shè)部日前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》(2007年1月1日實施)明令禁止房地產(chǎn)中介吃差價，由此產(chǎn)生中介公司所訂立合同的效力問題，是否能夠依據(jù)部委規(guī)章認(rèn)定合同為無效合同?認(rèn)定合同無效是否有違交易雙方的真實意思表示?筆者認(rèn)為，由于部門規(guī)章不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)，為維護(hù)交易安全，可以在認(rèn)可合同效力的前提下，參照合同法第四百一十八條之規(guī)定，中介公司高于委托人指定的價格賣出或者低于委托人指定的價格買入的，可以按照約定增加報酬。沒有約定或者約定不明確，該利益屬于委托人(出賣人、出租人)。
三、因壓低房價款所訂“陰陽合同”的認(rèn)定、處理
為迎合購買方偷稅心理并賺取利潤，中介公司往往誘導(dǎo)交易雙方訂立壓低房產(chǎn)交易價格的“陰陽合同”，隱瞞真實交易價格。根據(jù)法律規(guī)定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效，然而中介公司與交易雙方簽訂的合同是否一概認(rèn)定無效?筆者認(rèn)為，在能夠查明雙方真實交易價格的情形下，不應(yīng)簡單以惡意串通、損害國家利益為由認(rèn)定雙方所簽訂的合同無效，但應(yīng)向工商、稅務(wù)等部門發(fā)出建議函，建議相關(guān)部門追繳偷逃稅款或采取相關(guān)行政措施。
四、中介公司審查義務(wù)及擔(dān)保責(zé)任的認(rèn)定
實踐中，中介公司往往承擔(dān)著審查產(chǎn)權(quán)人處分權(quán)、購房人(承租人)履約能力、代收代轉(zhuǎn)定金、代收預(yù)付款、代辦貸款等義務(wù)，而這些義務(wù)對維護(hù)交易雙方的利益至關(guān)重要。由于中介公司的過錯，導(dǎo)致交易一方遭受損失，中介公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?筆者認(rèn)為，雖然中介公司履行審查產(chǎn)權(quán)人處分權(quán)、購房人履約能力等義務(wù)具有居間性質(zhì)，但委托人系基于對中介公司的信任進(jìn)而與相對人進(jìn)行交易，如無處分權(quán)人擅自轉(zhuǎn)讓他人房產(chǎn)、購房人無購買能力導(dǎo)致合同無效或不能履行，甚至遭受重大損失，中介公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任或適當(dāng)比例的損害賠償責(zé)任。
五、《委托購房合同》定金的擔(dān)保認(rèn)定
根據(jù)與買房人所簽訂的《委托購房合同》，中介公司往往收取一定的定金，該定金擔(dān)保的是《委托購房合同》還是將來簽訂的《房屋買賣合同》?筆者認(rèn)為，一般情況下，該合同約定的定金擔(dān)保的是《房屋買賣合同》的履行，理由是：其一，《委托購房合同》約定的代理服務(wù)費同定金的數(shù)額相當(dāng)，認(rèn)定為該合同的定金不符合擔(dān)保法關(guān)于定金數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額20%的規(guī)定;其二，如購房人承擔(dān)定金責(zé)任則其與合同通常約定的中介公司承擔(dān)賠償直接損失(銀行同期貸款利息)責(zé)任相比顯失公平;其三，中介公司代產(chǎn)權(quán)人收受定金成為行業(yè)慣例;其四，合同中往往同時有定金沖抵預(yù)付款的約定。
六、格式條款的適用問題
中介公司涉訴案件中，有部分糾紛發(fā)生在對合同條款內(nèi)容的理解上，當(dāng)事人與中介公司所簽訂的合同條款能否認(rèn)定為格式條款?相關(guān)規(guī)則在該類合同中有多大的適用空間?筆者認(rèn)為，為保護(hù)委托人利益，不應(yīng)排斥格式條款及相關(guān)規(guī)則在該類合同中的適用，但應(yīng)嚴(yán)格把握，既不能因為中介公司在房地產(chǎn)交易市場中發(fā)揮著重要作用而對其另眼相看，也不能因為委托人所謂“弱視地位”而無原則、甚至刻意的保護(hù)。
七、買賣雙方違反“誠實信用原則”私下交易行為的認(rèn)定、處理
為應(yīng)對中介市場嚴(yán)峻的競爭形勢、實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，中介公司往往采取免費登記房源信息的措施，而賣方則盡可能的在多家中介公司發(fā)布信息，導(dǎo)致買賣雙方違反誠信原則私下交易的情況時有發(fā)生，同時隱蔽性極大。如何認(rèn)定私下交易行為進(jìn)而追究買賣雙方的責(zé)任?筆者認(rèn)為，主要應(yīng)從相關(guān)證據(jù)入手，通過審查買賣雙方是否與其他中介公司訂有委托合同，同時交納了代理費用，是否存在私自泄露房源信息等進(jìn)行認(rèn)定，如果買賣雙方因中介公司的協(xié)助而進(jìn)行了接洽，但不能佐以證據(jù)對交易的過程作出其他合理解釋，應(yīng)認(rèn)定存在私下交易行為。
