“一房?jī)少u”引起的法律思考 來(lái)源：未知 作者：cindy 時(shí)間：2011-06-29
“一房?jī)少u”引起的法律思考
「案情」：
原告李某于2002年5月30日與被告徐州市某房屋開(kāi)發(fā)公司簽訂購(gòu)房協(xié)議，購(gòu)買被告位于本市民主路72號(hào)2單元房屋兩套，雙方約定價(jià)款為人民幣335420元，并約定了半年內(nèi)提供產(chǎn)權(quán)證明書，協(xié)議簽訂后，原告按約交納房款并裝修入住，2003年3月原告要求被告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房已登記在被告單位職工的名下，就辦理產(chǎn)權(quán)證事宜雙方協(xié)商未果。原告認(rèn)為被告售房行為存在欺詐，為此原告訴至法院要求判令與被告解除房屋買賣合同，雙倍返還購(gòu)房款670840元，承擔(dān)案件受理費(fèi)。被告辯稱，在售房時(shí)原告明知房屋情況，并不存在欺詐行為，表示不同意解除合同，在審理期間被告將該房屋產(chǎn)權(quán)證辦在自己的名下，并表示只要原告配合愿意盡快為原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。雙方各執(zhí)己見(jiàn)，無(wú)法進(jìn)行調(diào)解。
「裁判要點(diǎn)」：
一審法院審理后認(rèn)為，原、被告雙方簽訂商品房買賣合同，屬有效合同。原告主張被告欺詐的理由不能成立。因此，原告要求解除合同，雙倍返還房款的訴訟請(qǐng)求，不符合法律規(guī)定，但因被告原因致使原告延遲取得所有權(quán)證，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂判決，一、駁回原告要求與房屋開(kāi)發(fā)公司解除合同的訴訟請(qǐng)求。二、房屋開(kāi)發(fā)公司于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。同時(shí)支付違約金(自2002年12月1日起至判決確定履行義務(wù)時(shí)止以房款人民幣 335420元按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)算)。
原告不服上訴，主張被告行為屬“一房?jī)少u”，存在欺詐，故要求改判，二審法院認(rèn)為，雙方所簽合同應(yīng)屬有效合同。雙方簽訂合同時(shí)被上訴人并無(wú)主觀上的欺詐，但延遲了上訴人對(duì)該房屋處分權(quán)的取得，存在過(guò)錯(cuò)，因此原審法院對(duì)本案的判決并無(wú)不當(dāng)，故因此判決：駁回上訴，維持原判。
「評(píng)析」：
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是被告將登記在本單位職工名下的房屋賣給原告的售房行為是否存在欺詐，能否適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干意見(jiàn)》的懲罰性條款。在法院審理過(guò)程中，對(duì)于本案處理有兩種不同意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)的取得應(yīng)以產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)的登記為準(zhǔn)，原告購(gòu)買房屋登記在被告單位職工名下，該職工享有對(duì)該房屋的所有權(quán)，被告與原告在訂立合同時(shí)，沒(méi)有向原告告知該情形而將房屋賣給原告，其行為符合最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干意見(jiàn)》第九條第一款第三項(xiàng)關(guān)于“一房?jī)少u”情形，因此，應(yīng)當(dāng)解除雙方房屋買賣合同，由被告承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，即雙倍返還原告房款。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，原告與被告簽訂房屋買賣合同后，實(shí)際占有該房，即已實(shí)際取得該房屋的所有權(quán)，該房屋雖登記在被告職工名下，但并不影響原告對(duì)該房屋的占有使用，實(shí)際已實(shí)現(xiàn)原告的物權(quán)，雙方合同目的得到實(shí)現(xiàn)，被告行為不存在欺詐，因此，雙方訂立的房屋買賣合同為有效合同。
但被告未按合同約定為原告辦理房屋登記手續(xù)，使原告延遲取得房屋所有權(quán)證，其行為存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
筆者同意第二種意見(jiàn)。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干意見(jiàn)》第九條第一款第三項(xiàng)的規(guī)定的情形解決的是出賣人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所受房屋已出售的事實(shí)，導(dǎo)致第二買受人無(wú)法取得房屋，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。在本條規(guī)定的情況下，雖然簽訂的買賣合同均為有效，但出賣人將房屋交付第一買受人時(shí)，第二買受人自然無(wú)法取得房屋，因在本條規(guī)定的情形中存在出賣人的欺詐行為，只有確定了出賣人的欺詐行為，對(duì)買賣合同的法律后果，買受人才有權(quán)選擇請(qǐng)求撤銷合同或者解除合同。并可使用懲罰性賠償。根據(jù)我國(guó)立法對(duì)欺詐的概念沒(méi)有明確的規(guī)定，但《民法通則》第58條第三款規(guī)定 “一方以欺詐使對(duì)方在違背真實(shí)意識(shí)的情況下所為的民事行為無(wú)效，”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第68條規(guī)定 “以方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人做出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為”。
綜上規(guī)定，一般欺詐的構(gòu)成應(yīng)具備以下要件：1、必須有欺詐的故意，2、需實(shí)施欺詐行為，3、受欺詐人因欺詐而陷入錯(cuò)誤，并基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而為意思表示。只有同時(shí)具備上述三個(gè)要件，才能構(gòu)成欺詐。本案原告與被告簽訂合同雙方實(shí)現(xiàn)合同目是為了雙方交換合同標(biāo)的物即原告取得房屋，被告獲得價(jià)款， 被告在簽訂合同時(shí)將登記在他人名下的房屋出售給原告，雖沒(méi)將該事實(shí)告知原告，但合同簽訂后原告進(jìn)行了裝修入住，他人并沒(méi)提出異議，并未影響其物權(quán)的取得，合同目的已實(shí)際實(shí)現(xiàn)，因此不能認(rèn)定被告在售房過(guò)程中存在欺詐的故意。在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)因房產(chǎn)證登記在他人名下出現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記障礙，而該障礙經(jīng)過(guò)被告努力在訴訟期間實(shí)際消除，原告請(qǐng)求行使撤銷權(quán)的阻卻事由發(fā)生，雙方買賣合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，因此該案的情形不能適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干意見(jiàn)》第九條第一款第三項(xiàng)的規(guī)定，原告要求解除合同，雙倍返還房款的訴訟請(qǐng)求，不符合法律規(guī)定，但因被告原因致使原告延遲取得所有權(quán)證，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
