1、“等額本息”“等額本金”哪個省錢？
2、貸款年限要選長不選短？
3、提前還款真的不劃算？
這3個問題弄清楚了，省一大筆買房錢不說了。如果你買房是用于投資，從經(jīng)濟學角度看這個事情：流動資金收益率能否超過銀行貸款利率。
“等額本息”“等額本金”哪個省錢？
等額本息。你第一次買新房，銷售員給你推薦了這種還款方式，那一定不是你的摯友。大多數(shù)人都會選擇這種還款方式，每月還款數(shù)額固定，金額相對較小。你不知道的真相是這樣的：
舉個例子，你選擇了20年貸款年限，貸款額100萬元，月還款7485.2元。7485.2元中，5458.33元是利息，2026.86元是本金,也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息。
“這個很是問題？”請把“？”去掉。設想一下，10年后，你發(fā)家了，想提前還清房貸。你不知道的是，利息在前10年基本還清了，剩下的大多是本金。你提前把錢還了，銀行實現(xiàn)了利益最大化，剩余的話我就不多說了，這個你懂得。
等額本金。以千萬買房人經(jīng)驗來說，這種還款方式很少被提起，因為月房貸金額相對較大，也很少有買房人會選這種方式。最主要原因是這樣的：
同樣的20年貸款年限，貸款額100萬元，月還款9625元。很明顯，比等額本金月還款額多2140元。9625元中，4166.67元是本金，5458元是利息。
關鍵是，第2個月開始，只還9602.26元，因為本金上月還了4166.67元，這月利息重新計算，要少23元的利息。以此類推，越到后面還款壓力越小。
看出差距了，假設，10年后你決定提前還房貸，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計算利息，每少一年都是近萬的利息。
簡單的說，相比之下，等額本金前期房貸壓力相對較大，可觀的是，20年能為你省約14%的利息。
試想下，一個人節(jié)約2-3萬利息，10個人就是20-30萬，100個人呢？銀行少賺了多少利息？所以，不是朋友，不會告訴你這個的。
貸款年限要選長不選短？
“買房能貸30年，堅決不貸20年”，難道這是個負債狂？當然不。畢竟我們都是小資家庭，30年房貸的月還款額比20年房貸的要少很多。
月收入穩(wěn)定，近期，收入大幅增加很渺茫。更何況，買完房以后面臨的結婚、養(yǎng)孩兒、買車等房貸之外的開支，也是筆不小的費用。買房多貸款，成為必然的選擇。
換個方式考慮這個問題。假如出現(xiàn)通貨膨脹，今年100塊錢的購買力肯定強于明年100塊錢的購買力。簡單說，即使不是用來投資，你的流動資金用來消費也是劃算的。
提前還款真的不劃算？
深入的說，關于房貸方式，是你想擁有更多的流動資金，還是想把資金給銀行的問題。前提條件是，你手中的流動資金不會躺著睡大覺，必須用于投資增值。
舉個簡單的例子：假如，我們以利率4%從銀行借來一筆錢，然后以6%的利率賣給下家，這中間我們賺了2%的利差。這個時候，盡可能多的去借銀行的錢，自己的錢用于投資。
相反的，我們以利率6%從銀行借來一筆錢，然后以4%的利率賣給下家，我們賺的利差是-2%。這時，投資收益已無法覆蓋貸款利率，能不借銀行的錢就不借。
搞清楚這個就好理解了，可以根據(jù)自身狀況做出選擇：
1、對于流動資金收益率超過銀行貸款利率的，你完全可以選擇多貸款，貸款時間越長越好，也不用考慮提前還款，盡可能占用銀行的錢。
2、對于流動資金收益率不敵銀行貸款利率的，你應該盡量縮短貸款時間、少貸款、選擇等額本金還款方式、提前還款，盡快少負擔利息成本。
