目前，二套房貸款首付比例不低于五成，利率不得低于基準利率的1.1倍，這使購房者的購房成本大幅增加。不同的還款方式，所還的利息是不同的。據(jù)專業(yè)人士測算，一筆50萬元、期限為30年的貸款，采取不同的還款方式，利息支出相差12萬元之多。因此，如何節(jié)省貸款利息也成了目前房貸一族們最關心的問題。
招數(shù)1
盡量辦理公積金貸款
眾所周知，公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多，特別是七折優(yōu)惠利率取消后，兩者之間所還利息差距將更大。
最近王女士挺煩惱，她在2005年購買的一套兩居室還有10萬的公積金貸款余額，但隨著孩子的長大，這套房子顯得小了些，最近一直打算換一套大一點的三居室。4月初，她在內(nèi)雙楠看中了一套房子，總價95萬，首付35萬沒問題，但4月15日出臺了房貸新政以后，貸款利率將按1.1倍計算，60萬貸款20年要付47萬余元的利息。針對王女士這種情況，專家建議可以先還完之前的公積金欠款，然后利用公積金購買第二套房，可以享受3.87%的利率。因此貸款買房，公積金貸款最省錢。
銀行工作人員表示，對于首套房已使用了商業(yè)貸款，又想買二套房的購房者而言，使用公積金貸款無疑可省下不少利息。房貸新政實施后，二套房商業(yè)貸款首付必須五成，利率最低上浮10%，使得公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯。目前，我市公積金貸款政策尚沒有政策變化。不僅仍可首付兩成，更可享受3.87%的公積金利率，比7折利率 還低。另外，由于目前公積金房 (論壇 新聞)貸沒有一套房和二套房之分，只要公積金貸款還清了，再貸公積金房貸都可以。因此，最好采取首套房貸商業(yè)貸款、二套房貸使用公積金貸款的做法。
招數(shù)2
變更還款方式省息又劃算
對于還款能力較強、收入較穩(wěn)定的購房者，可以向銀行申請變更還款方式，將原有的等額本息還款方式變更為等額本金還款，達到節(jié)省利息的目的。目前成都多家銀行的個人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負擔相對較多；后者又叫“遞減還款法”，每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負擔較少。
以貸款100萬元20年期(以基準利率5.94%計算)計算，采用等額本息還款法，利息超過71萬元。而采取等額本金還款，支付利息款59.6475萬元。兩者相比，利息相差11萬元左右 。值得一提的是，等額本金還款法并不適合所有的購房者，因為它的月供是倒金字塔式結(jié)構(gòu)，也就是說早期還款數(shù)額較高，不適合貸款壓力大的家庭。
招數(shù)3
預存款抵扣房貸利息
對于資金不是很充裕的“房奴”來說，可以通過房貸理財賬戶達到用存款抵扣貸款利息的目的。
記者從某資深理財師處了解到，現(xiàn)在很多銀行都針對這種客戶推出了“存貸通”房貸，有房貸者只要在還款賬戶中存入5萬元以上的存款，銀行將按一定比例視為提前還貸。這部分資金可獲得相當于貸款利率的收益。
工商銀行理財師告訴記者，該行存貸通產(chǎn)品按日計算利息，以人民幣為貨幣單位，抵扣起點為5萬元，抵扣比例為80%，每筆貸款可享受利息收益的額度不高于該筆貸款余額的80%。當賬戶內(nèi)當日存款余額小于等于5萬元時，日收益為0；大于5萬元時，則日收益=（存貸通賬戶余額-5萬元）×80%×（存貸通賬戶關聯(lián)貸款的利率-活期存款利率）。以30萬元存款為例，假設貸款年利率為5.94%，并已享受貸款利率下浮30%的優(yōu)惠政策，貸款執(zhí)行利率就是5.94%×0.7=4.158%，活期存款年利率為0.36%，其貸款可獲得的抵扣額為：(30-5)×80%=20萬元。如果貸款者將30萬元在存貸通賬戶內(nèi)存1個月，其獲得增值收益為633元。
另外，市民還可選擇加快還款頻率的個貸產(chǎn)品來節(jié)約利息。將還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。這樣本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對銀行資金的實際占用；每月四周還多0-3天，全年還款26期，還款多了兩期?？蛻艨梢栽诨静辉黾舆€款壓力的情況下，減少大量的利息支出。
招數(shù)4
提前還款選擇縮短期限
隨著銀行優(yōu)惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少購房者近期已經(jīng)開始動用公積金或是存款開始提前還貸。在市民提前還款時，會碰到一個問題，那就是減少月供還是縮短貸款期限劃算？如果單純從節(jié)省利息角度來講，肯定是縮短貸款期限最劃算。“選擇哪個方式更省錢其實很簡單，只要掌握一條，本金還得越多，利息越省。
如果客戶選擇縮短貸款期限，而月供不變，那么客戶的還款周期會加快，因為客戶每月還款額沒有變化。而如果選擇減少月供，那么每月還款壓力會減輕，但因為每月所還本金減少，自然總的貸款利息沒有月供不變的方式來得省。”另外，據(jù)某銀行理財師分析，提前還貸要算好賬，比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。所以，房貸一族們可以根據(jù)自己手中可支配資金的情況，來靈活處理還款的期限。
目前，二套房貸款首付比例不低于五成，利率不得低于基準利率的1.1倍，這使購房者的購房成本大幅增加。不同的還款方式，所還的利息是不同的。據(jù)專業(yè)人士測算，一筆50萬元、期限為30年的貸款，采取不同的還款方式，利息支出相差12萬元之多。因此，如何節(jié)省貸款利息也成了目前房貸一族們最關心的問題。
招數(shù)1
盡量辦理公積金貸款
眾所周知，公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多，特別是七折優(yōu)惠利率取消后，兩者之間所還利息差距將更大。
最近王女士挺煩惱，她在2005年購買的一套兩居室還有10萬的公積金貸款余額，但隨著孩子的長大，這套房子顯得小了些，最近一直打算換一套大一點的三居室。4月初，她在內(nèi)雙楠看中了一套房子，總價95萬，首付35萬沒問題，但4月15日出臺了房貸新政以后，貸款利率將按1.1倍計算，60萬貸款20年要付47萬余元的利息。針對王女士這種情況，專家建議可以先還完之前的公積金欠款，然后利用公積金購買第二套房，可以享受3.87%的利率。因此貸款買房，公積金貸款最省錢。
