[案情簡介]
2008年9月，買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，買方辦理銀行貸款時，因為個人信用紀錄不良，銀行拒絕向其放貸。買賣雙方協(xié)商后，買方?jīng)Q定向另一家銀行申請購房貸款。雙方為此于10月重新簽訂了合同，并將最后過戶期限向后推遲三個月，定為今年3月9日。雙方在“補充協(xié)議”中約定：辦出貸款后的十日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。之后，買受方請中介公司代為向新的銀行申請貸款，但最終新銀行也以信用問題為由拒絕了貸款申請。此時已經(jīng)過了過戶期限，出售方兩次發(fā)函催告后，通知買方解除了合同，隨后委托律師提起訴訟要求買方支付違約金。
爭議焦點：銀行貸款不成后如何界定法律責任？
[律師解答]
一般當銀行貸款失敗時，當事人應(yīng)當及時采取其他方式籌措資金履行付款義務(wù)。但是有時銀行貸款會受到金融政策調(diào)整的影響，突然變更放貸成數(shù)或收緊放貸口徑，當事人難以完全預(yù)見這種風險。對類似這樣的情況，今年4月出臺的《最高人民法院關(guān)于適用 〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。 ”
本案中個人信用紀錄原因?qū)е碌馁J款失敗應(yīng)如何定性，上海市高級人民法院發(fā)布的 《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》第三條明確規(guī)定：“房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。 ”
由此可見，如果是買受人的信用低等個人原因?qū)е碌馁J款不足或不成，買受人是無權(quán)主張解除合同的，換言之，其仍然應(yīng)當承擔付款義務(wù)或承擔違約責任。
至于買受人主張中介公司對沒有辦出貸款負有責任的說法，筆者提醒大家：銀行貸款只是買受方付款的一種方式，付款義務(wù)始終是買受方的而不是中介公司的責任。完全依賴中介公司辦理貸款而以為自己可以不負責任的想法是錯誤的。買受方應(yīng)當及時關(guān)心自己銀行貸款辦理的成功與否。
