典型案例：
客戶(hù)劉小姐已用公積金貸款購(gòu)置第一套住房，貸款尚未還清，短時(shí)期內(nèi)有提前還貸的打算，目前準(zhǔn)備購(gòu)置第二套房產(chǎn)。她個(gè)人擬出三套貸款方案，想請(qǐng)專(zhuān)家?guī)退齾⒅\一下：
方案一：還清第一套公積金貸款，第二套仍使用公積金貸款；
方案二：第二套房干脆使用商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)，擔(dān)心利率不會(huì)下浮；
方案三：還清第一套公積金貸款，第二套房使用組合貸。
專(zhuān)業(yè)建議：
目前，銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房貸的政策是首付必須要四成，貸款利率可以根據(jù)各家商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)自行調(diào)控。像劉小姐這樣需要貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房的借款人，就她擬出的這三套貸款方案，“偉嘉安捷”逐個(gè)分析如下：
專(zhuān)家指導(dǎo)：
方案一：公積金貸款較為適用
從公積金貸款政策來(lái)看，如借款人第一套住房使用公積金，在尚未還清前是不可以再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的；只有在還清前一套住房貸款的前提下才能再使用公積金貸款，同時(shí)不會(huì)被認(rèn)為是第二套房產(chǎn)，仍會(huì)視為首套住房按其政策操作，首付20%，利率為基準(zhǔn)利率。
方案二：再次貸款如選擇商貸，勢(shì)必會(huì)算做二套
現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房貸政策還是較嚴(yán)格要求的，根據(jù)“2007.9.27”政策及“2007.12.11”補(bǔ)充通知規(guī)定，借款人首套住房不論是用公積金還是商貸，只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查到該借款人曾經(jīng)貸過(guò)款，那么再次貸款買(mǎi)房就會(huì)算做二套房。只不過(guò)現(xiàn)在貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房利率是可以下浮的，如果借款人首套住房能夠按時(shí)還款，再次貸款的利率幾乎接近于首套住房的貸款利率。相較于以前政策利率必須上浮1.1倍，對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)已經(jīng)有很大優(yōu)惠了。
方案三：首套住房公積金貸款即使還清，使用組合貸仍避不掉二套
組合貸是借款人一部分貸款用公積金，另一部分用商貸償還。公積金貸款的部分比較好算賬，結(jié)清后再貸款仍是首套政策，而商貸比較麻煩，即使借款人結(jié)清貸款，也避免不掉二套限制。這樣算下來(lái)，組合貸款對(duì)借款人是很不劃算的，再加上初審、批貸、放貸的速度也較慢。
從這三套方案來(lái)看，借款人將首套住房公積金貸款記錄清零后，再次使用公積金貸款買(mǎi)房這個(gè)方案是最適用二套房的，相對(duì)比較劃算。
