如何辦理個人住房抵押貸款
個人住房貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。房地產(chǎn)抵押貸款，即所謂的按揭，是指購房者以所購買的房地產(chǎn)為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請的長期貸款，并承諾以年金形式定期償付貸款本息，當(dāng)借款人違約時，貸款人有權(quán)取消借款人對抵押房地產(chǎn)的贖回權(quán)，并將抵押房地產(chǎn)拍賣，從中獲得補(bǔ)償。房地產(chǎn)抵押貸款以年金形式定期償付，貸款額度總是小于房產(chǎn)市場價格，差額部分叫借款人在抵押房地產(chǎn)上的凈資產(chǎn)權(quán)益。目前各銀行要求首期付款額基本上在30--20%左右。
貸款對象: 為具有完全民事行為能力的中國公民及在中國大陸有居留權(quán)的境外、國外公民。
預(yù)售商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
辦理個人住房貸款需提供的資料 ：
(一)、借款人身份證原件及復(fù)印件，已婚的提供結(jié)婚證復(fù)印件和夫妻另一方身份證復(fù)印件(原件審核后退回);
(二)、借款人家庭戶口本原件及復(fù)印件(原件審核后退回);
(三)、貸款收入證明文件，提供下列之一或幾種：
A、單位出具的收入證明; B、定期存單、國庫券等有價證券;C、個體工商已年審的營業(yè)執(zhí)照及納稅單; D、個人名下資產(chǎn)及收益證明; E、其他收入證明
(四)、購買住房的合同或協(xié)議書;
(五)、在湛江市商業(yè)銀行的存款達(dá)到所購房價30%以上的儲蓄存款存折或已繳交給開發(fā)商的首期交款證明(首期款項必須填制現(xiàn)金繳款單存入開發(fā)商在湛江市商業(yè)銀行開立的帳戶內(nèi));
(六)、在湛江市商業(yè)銀行開立活期存款帳戶;
(七)、貸款行要求的其他資料。
個人住房貸款方式 ：
個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押和抵(質(zhì))押加保證等三種擔(dān)保方式：
---- 一、抵押：是借款人以所購現(xiàn)房或期房作為抵押物的一種擔(dān)保方式;
---- 二、質(zhì)押：是指借款人用有價證券(如湛江市商業(yè)銀行開具的定期存款單等)作為質(zhì)押物的一種擔(dān)保方式。
---- 三、抵(質(zhì))押加保證：是當(dāng)借款人不能足額提供抵(質(zhì))押物時，同時由貸款行認(rèn)可的第三方承擔(dān)連帶責(zé)任保證的貸款擔(dān)保方式。
貸款的額度和期限： 個人住房貸款的額度最高不超過所購住房價值的70%，貸款期限最長不超過20年。
貸款利率 ： 按照中國人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行。個人住房貸款期限1年以內(nèi)(含1年)的，執(zhí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息;貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
貸款的償還方式：借款人應(yīng)按合同約定的還款方式、還款計劃歸還貸款本息。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實行按月付息，到期結(jié)清本息;貸款期限在1年以上的，按月分期償還貸款本息 。還款方式可選擇：
1)、等額本息還款法，貸款期限每月以相等的額度平均償還貸款本息，計算公式為：
2)、等額本金還款法，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減，計算公式為：
允許借款人提前還款，借款人必須提前30個工作日向貸款銀行提出申請，可選擇一次性還清或部分歸還剩余的貸款本金;允許借款人延長貸款期限，借款人必須提前30個工作日向貸款銀行提出申請，原借款期限與延長期限之和最長不能超過20年。
個人住房貸款的業(yè)務(wù)流程 ：
⑴售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。
⑵貸款行對售房商開發(fā)項目、建筑資質(zhì)、資信等級、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會商譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營狀況、財務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。
⑶借款人與售房商簽訂購房協(xié)議，并繳納30%以上的房款。
⑷借款人持購房合同、30%首期付款收據(jù)、身份證、婚姻狀況證明、家庭收入情況等資料向貸款行申請按揭貸款，填寫《貸款申請表》并在貸款行開立儲蓄存款存款賬戶。
⑸經(jīng)調(diào)查、審查、審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥抵押登記、律師見證、辦理所購房產(chǎn)的財產(chǎn)保險等手續(xù)后，當(dāng)日發(fā)放貸款，將款項轉(zhuǎn)入售房商賬戶，并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續(xù)。
⑹借款人以后只要每月10日前在存款賬戶上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會從借款人賬戶中自動扣收，到期全部結(jié)清。
(7)貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。
個人住房不能抵押的情況
根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
(一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);
(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);
(三)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;
(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);
(五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);
(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
