因房貸新政導(dǎo)致購(gòu)房者首付比例增加和持有成本的增加，使購(gòu)房者紛紛以國(guó)家政策有變?yōu)橛赏朔炕蛘呓饧s，導(dǎo)致新商品房和二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一時(shí)增多。那么國(guó)家政策的變動(dòng)能否作為退房或者解約的法定理由呢？我國(guó)《合同法》規(guī)定不可抗力可以免責(zé)，不可抗力是法定的解除合同的理由，只要發(fā)生不可抗力使合同不能履行或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，雙方都可以解除合同，且不需向?qū)Ψ匠袚?dān)任何責(zé)任。那么什么是不可抗力呢？
所謂不可抗力，是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件： A.不可預(yù)見(jiàn)的偶然性。不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當(dāng)然，這種預(yù)料之外的偶然事件，并非是當(dāng)事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見(jiàn)。但是由于它出現(xiàn)的概率極小，而被當(dāng)事人忽略不計(jì)，把它排除在正常情況之外，但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了，這類(lèi)事件仍然屬于不可預(yù)見(jiàn)的事件；B.不可控制的客觀性。不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因?yàn)閭鶆?wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的，債務(wù)人對(duì)事件的發(fā)生在主觀上既無(wú)故意，也無(wú)過(guò)失，主觀上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對(duì)于非因?yàn)榭蓺w責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件，如果能夠通過(guò)主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務(wù)。
不可抗力事件的不可預(yù)見(jiàn)性和偶然性決定了人們不可能列舉出它的全部外延，不能窮盡人類(lèi)和自然界可能發(fā)生的種種偶然事件。根據(jù)司法實(shí)踐，不可抗力事件的范圍主要由兩部分構(gòu)成：一是由自然原因引起的自然現(xiàn)象，如：火災(zāi)、旱災(zāi)、地震、風(fēng)災(zāi)、大雪、山崩等；二是由社會(huì)原因引起的社會(huì)現(xiàn)象，如 ：戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、政府干預(yù)、罷工、禁運(yùn)、市場(chǎng)行情等。一般來(lái)說(shuō)，把自然現(xiàn)象及戰(zhàn)爭(zhēng)、嚴(yán)重的動(dòng)亂看成不可抗力事件是公認(rèn)的，而對(duì)上述事件以外的人為障礙，如政府干預(yù)、不頒發(fā)許可證、罷工、市場(chǎng)行情的劇烈波動(dòng)，以及政府禁令、禁運(yùn)及政府行為等歸入不可抗力事件常引起爭(zhēng)議。
然而，這次國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的新政旨在打壓過(guò)高的房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)炒房活動(dòng)帶來(lái)的不利影響，不是不可預(yù)見(jiàn)的因素，也不具有偶然性。理由是：一、過(guò)去，2007年出臺(tái)過(guò)類(lèi)似的調(diào)控政策；二、房?jī)r(jià)虛高到了泡沫階段，已經(jīng)高到了全國(guó)人們喊打的地步了，作為投資或者普通購(gòu)房者理應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到國(guó)家可能有嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)，且國(guó)家相關(guān)部門(mén)一再先期強(qiáng)調(diào)將遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，特別是春節(jié)前后一段時(shí)間，但是很多投資者或者購(gòu)房者并沒(méi)有在乎國(guó)家的這個(gè)打壓房?jī)r(jià)的跡象，仍大量進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)或者高位購(gòu)置房產(chǎn)，顯然是有所預(yù)見(jiàn)但是輕信市場(chǎng)仍還會(huì)大漲。所以本律師認(rèn)為本次國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的新政不能作為購(gòu)房者不可抗力解約的法定理由，但是不排除可以作為情勢(shì)重大變更，予以變更合同，甚至解除合同。
