■應(yīng)在同種擔(dān)保方式下比較兩種貸款費(fèi)用
住房公積金貸款有四種擔(dān)保方式，即“抵押加連帶責(zé)任保證”、“抵押加購房綜合險(xiǎn)”、“質(zhì)押擔(dān)保”和“連帶責(zé)任保證”。其中最常用的是前兩種，即“抵押加連帶責(zé)任保證”和“抵押加購房綜合險(xiǎn)”。
目前銀行商業(yè)貸款有三種擔(dān)保方式：“抵押加連帶責(zé)任保證”、“質(zhì)押擔(dān)保” 和“連帶責(zé)任保證”，一般采取“抵押加連帶責(zé)任保證”擔(dān)保。潘峰認(rèn)為，客觀地比較公積金貸款與商業(yè)貸款的費(fèi)用應(yīng)在相同擔(dān)保方式的前提下
進(jìn)行。僅從費(fèi)用多少考慮，當(dāng)公積金貸款和商業(yè)貸款都采用“抵押加連帶責(zé)任保證” 擔(dān)保時(shí)，公積金仍具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。
以借款人年齡40歲，房屋總價(jià)60萬元，10年期30萬元貸款來計(jì)算，住房公積金貸款本息及費(fèi)用總和比銀行商業(yè)貸款少17219.2元。因此，當(dāng)兩種貸款采用同種擔(dān)保方式時(shí)，公積金貸款仍有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)，而購買綜合險(xiǎn)實(shí)際上是
公積金貸款比商業(yè)貸款可以多采用的一種擔(dān)保方式。
■公積金比商貸多了一個(gè)評(píng)估費(fèi)
住房公積金貸款比商業(yè)貸款多了一個(gè)評(píng)估費(fèi)，是因?yàn)樽》抗e金貸款和商業(yè)貸款的評(píng)估方式不同。銀行商業(yè)貸款的評(píng)估是從開發(fā)商項(xiàng)目入手的，直接針對(duì)項(xiàng)目，評(píng)估合格后與開發(fā)商簽訂協(xié)議，個(gè)人辦理貸款時(shí)就不用評(píng)估了。
而住房公積金貸款的評(píng)估針對(duì)個(gè)人，每個(gè)人做住房公積金貸款時(shí)需要到評(píng)估事務(wù)所做評(píng)估。住房資金管理中心也在考慮是否可以參照銀行對(duì)一些大的項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一評(píng)估，這樣個(gè)人在購買這些項(xiàng)目的住房貸款時(shí)就可以省去評(píng)估這
一環(huán)節(jié)了。另外，將來辦理抵押登記時(shí)如果貸款時(shí)沒有評(píng)估是否需要再評(píng)估也應(yīng)該加以考慮。
■公積金比商貸少一個(gè)律師費(fèi)
由于公積金貸款與商業(yè)貸款兩者調(diào)查方式不同，所以公積金貸款比商業(yè)貸款少了一個(gè)律師費(fèi)。銀行辦理商業(yè)貸款時(shí)委托律師事務(wù)所進(jìn)行借款人資信調(diào)查，律師收取借款人千分之四律師費(fèi)。而住房公積金貸款是住房資金管理
中心委托銀行進(jìn)行調(diào)查，住房資金管理中心向銀行支付手續(xù)費(fèi)。
■公積金比商貸多一種擔(dān)保方式
抵押加購房綜合險(xiǎn)是委托貸款4種擔(dān)保方式之一。購房綜合險(xiǎn)為那些找不到保證單位的借款人提供了一條貸款渠道。
由于商業(yè)貸款準(zhǔn)許借款人貸款購房的項(xiàng)目，都是與銀行簽了協(xié)議的項(xiàng)目，開發(fā)商須為在銀行貸款購房人提供擔(dān)保。而公積金貸款則沒有與開發(fā)商簽訂協(xié)議，即用公積金貸款買房，開發(fā)商可提供保證，也可不提供。開發(fā)商不提
供保證的，借款人可以找自己?jiǎn)挝换蚱渌麊挝粸樽约旱馁J款做保證，如果找不到擔(dān)保單位的借款就需要購買綜合保險(xiǎn)。
借款人購買太平洋保險(xiǎn)公司的房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和壽險(xiǎn)后，保險(xiǎn)公司收取保險(xiǎn)費(fèi)即承擔(dān)相應(yīng)的保險(xiǎn)責(zé)任，保險(xiǎn)的費(fèi)率是根據(jù)出險(xiǎn)的概率精算出來的。雖然保險(xiǎn)費(fèi)使貸款總的支付費(fèi)用比單位保證方式多，但相應(yīng)減少了借款人將來的
償付風(fēng)險(xiǎn)，比如，借款人失業(yè)、死亡、殘疾，保險(xiǎn)公司經(jīng)審查確認(rèn)后替借款人償付剩余的貸款本息，而且保險(xiǎn)公司不再向借款人或借款人的繼承人繼續(xù)追償代為償還的貸款，也不會(huì)因此而處分房屋。當(dāng)然，如借款人重新就業(yè)后
仍需償還貸款。
而在單位保證的擔(dān)保方式下，一旦借款人不能償還貸款，保證單位將為借款人清償貸款，但保證單位相應(yīng)獲得了對(duì)借款人的追索權(quán)，即借款人有責(zé)任向保證單位償還保證單位代借款人償還的貸款，如果借款人無力償還，保
證單位可以按照法定手續(xù)處理借款人所購住房。所以購買綜合保險(xiǎn)后，當(dāng)將來出現(xiàn)保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的償付風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以在不降低借款人或借款人的繼承人的收入和生活水平的基礎(chǔ)上清償債務(wù)。很多國家即使在抵押能夠成立(即國內(nèi)我
們所說的抵押登記完畢)的情況下也為貸款進(jìn)行保險(xiǎn)來分散借款人本人的風(fēng)險(xiǎn)。到1999年底，北京市已經(jīng)有6例貸款出現(xiàn)失業(yè)、死亡等保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)公司已進(jìn)行了賠付。
■購房綜合險(xiǎn)的保費(fèi)可以退還
借款人用住房抵押進(jìn)行貸款，需要到房管部門辦理抵押登記手續(xù)。借款人在辦理完這個(gè)手續(xù)后，按照規(guī)定保險(xiǎn)公司將扣除一定手續(xù)費(fèi)后退還借款人剩余期限的壽險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。舉例來說，借款人按照規(guī)定購買5年的保險(xiǎn)，當(dāng)他在
第二年抵押登記辦下來后，保險(xiǎn)公司將扣除一定手續(xù)費(fèi)后將剩余3年的保險(xiǎn)費(fèi)退還借款人。抵押登記一般要交納登記費(fèi)，但費(fèi)用不高，一般每建筑平方米在0.3元左右，假如借款人購買100平方米的住房，他的抵押登記費(fèi)用將是0.
3€?00=30元。抵押登記手續(xù)做完后，借款人實(shí)際上僅采用住房抵押擔(dān)保，所以在借款人采用“抵押加購房綜合險(xiǎn)”擔(dān)保方式下，最終的總費(fèi)用是多少還要看借款人抵押登記情況，假如借款人借款10年，5年后仍未辦理完畢抵押登記手續(xù)，借款人則還需交納剩余5年的保險(xiǎn)費(fèi)。也就是說，交保險(xiǎn)費(fèi)的多少，還要看借款人辦理抵押登記的快慢。目前情況是，抵押登記手續(xù)在房地局辦理，但各區(qū)縣房地局辦理的手續(xù)快慢不盡相同。
■委貸中房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)不是必須買
日前，個(gè)人住房委托貸款政策做出調(diào)整，用公積金貸款時(shí)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)由抵押人自愿購買。
