導讀：什么是農(nóng)村宅基地?農(nóng)村宅基地能否買賣?農(nóng)村房屋買賣是否有效?關于農(nóng)村房屋買賣及其宅基地買賣的一些列問題且看小編為您介紹：
一、什么是農(nóng)村宅基地?
農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經(jīng)濟組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報縣(市)審批。經(jīng)依法批準的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組應及時將審批結(jié)果張榜公布。
二、買賣宅基地方面的房屋，是否連宅基地一起購買?
根據(jù)宅基地使用權隨房屋轉(zhuǎn)移的原則。農(nóng)村房屋發(fā)生買賣、繼承、贈與等法律事由的，其所占宅基地的使用權隨房屋所有權而轉(zhuǎn)移。
1984年最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉(zhuǎn)歸新房主使用。”關于辦理農(nóng)村房屋宅基地使用權轉(zhuǎn)移手續(xù)問題，實踐中應注意掌握一個時間界限，即在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布之前，農(nóng)村房屋買賣中宅基地使用權均隨房轉(zhuǎn)移，無須辦理批準手續(xù)；但自該《條例》之后，宅基地使用權須經(jīng)過申請批準后方可隨房轉(zhuǎn)移。
未經(jīng)審查批準，宅基地使用權不能隨房轉(zhuǎn)移給買方，房屋買賣亦無效，但買主可將房屋拆走。村民遷居或者拆除房屋后騰出的宅基地，由集體收回使用，另作統(tǒng)一安排。但在農(nóng)村合法繼承的房屋，其宅基地使用權可以隨房屋所有權而轉(zhuǎn)移。
由上述內(nèi)容可以看出，農(nóng)村宅基地一般都是禁止買賣的。那為何社會上還會出現(xiàn)這么多農(nóng)村房屋或者農(nóng)村宅基地買賣的現(xiàn)象呢?其中的原因有多種，關鍵還是我們的農(nóng)民不懂法，缺少法律知識，我們的法律知識宣傳能力還不足。
三、已經(jīng)進行的農(nóng)村房屋買賣是否有效呢?
學者們對此有兩種不同的觀點：
一種觀點認為農(nóng)村房屋買賣合同無效。
理由是：
其一，根據(jù)《土地管理法》第62條及其他條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經(jīng)濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人，將導致房屋項下的宅基地使用權一并轉(zhuǎn)讓，這勢必導致宅基地使用權享受主體的擴大化，違反《土地管理法》中關于宅基地使用權身份限制的規(guī)定。
其二，《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。”如果農(nóng)民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有的土地使用權進行非農(nóng)業(yè)建設，因而為該規(guī)定所禁止。
其三，1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”
另一種觀點認為農(nóng)村房屋買賣合同有效。
理由是：
其一，1963年3月20日中共中央《關于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》第二項規(guī)定：“社員有買賣房屋的權利。房屋出賣后，宅基地的使用權即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權仍歸集體所有。”這一規(guī)定，明確了農(nóng)民擁有買賣房屋的權利，并且房屋買賣完成后，宅基地的使用權也隨之轉(zhuǎn)移。
其二，最高法院〔1992〕民他字第8號批復認為：農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效。
結(jié)論：根據(jù)法無明文不為禁的原則，農(nóng)村房屋買賣行為理應有效。
依據(jù)：《合同法》第五十二條第五項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。
1、國務院辦公廳1999年發(fā)布的《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》，不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據(jù)。
2、把《土地管理法》第62、63條結(jié)合起來分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止農(nóng)村集體土地使用權單獨轉(zhuǎn)讓，但在農(nóng)村房屋所有權發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，其項下的宅基地使用權轉(zhuǎn)讓并不禁止，只是出賣之后不可再申請宅基地而已。
3、所有權的占有、使用、收益、處分四項權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農(nóng)村房屋的處分權予以限制，則很難稱之謂對其房屋享有所有權了。
4、《繼承法》規(guī)定農(nóng)村房屋可以繼承，意味著農(nóng)村房屋項下的宅基地也可以繼承。說明現(xiàn)行法律并不否定農(nóng)村宅基地使用權隨房屋所有權的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地使用權隨房一體的可繼承性，決定了其權利享受主體的可變性。如果說農(nóng)村宅基地使用權在原始取得階段是與集體經(jīng)濟組織成員權利緊密相連的話，那么隨著一些法律事實的變化，其權利享受主體的身份將不是一成不變的，而是可以發(fā)生變動的。說明農(nóng)村宅基地使用權享受主體限于本村集體經(jīng)濟組織成員的規(guī)定，僅僅是原始取得農(nóng)村宅基地使用權時對享受主體的限制。
5、農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后，新的房屋所有權人同時成為宅基地使用權的享有者，其法律意義僅在于特定位置、特定面積的農(nóng)村宅基地使用權享受主體發(fā)生了變動。在權利屬性上，沒有動搖農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)。
小編認為：之所以引起農(nóng)村房屋買賣是否有效的各種爭論，都是因為我們目前的立法對此尚未明確規(guī)定，對我們依法治國的目標還需要付出很大的努力。
