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農(nóng)村房屋買賣合同的效力及糾紛處理
發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:902 ℃

  本項(xiàng)目試圖發(fā)現(xiàn)因買受人的身份而引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣合同效力糾紛的司法實(shí)踐,包括對合同效力的認(rèn)定及合同無效的后果。

  分析路徑:農(nóng)村房屋買賣所涉糾紛數(shù)量較多,本文所論僅針對如下情形:農(nóng)村房屋所有權(quán)人出售農(nóng)村房屋,當(dāng)事人因房屋買受人的身份對合同效力產(chǎn)生爭議,法院討論了合同效力及無效后的法律后果。共分析153篇符合上述條件的判決書。

  實(shí)證分析

  一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力與買受人身份有很大關(guān)系

  通常情況下,買受人可能的身份為:同一集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村村民、非同一集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民。在全部153件案件中,有5件案件的買受人是同一集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村村民,該5件案件全部被認(rèn)定為有效;有66件案件的買受人為非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村村民,其中61件被認(rèn)定為無效,5件認(rèn)定為有效;有82個(gè)案件的買受人為城鎮(zhèn)居民,其中77件被認(rèn)定為無效,5件被認(rèn)定為有效。

  分析可見,合同效力爭議主要源于買受人與出賣人不屬于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織,或買受人為城鎮(zhèn)居民,在這些案件中,法官以認(rèn)定合同無效為常態(tài),以認(rèn)定合同有效為例外,體現(xiàn)了法官對《土地管理法》以及國務(wù)院相關(guān)政策認(rèn)識上的統(tǒng)一性。

  延展閱讀:買賣房屋必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓房屋占用土地的土地使用權(quán),而由于農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到限制,因此非適格購買人購買農(nóng)村房屋的合同將存在瑕疵。

  在法律、行政法規(guī)層面,研究人員未發(fā)現(xiàn)對農(nóng)村房屋買受人身份作出明確限制的規(guī)定。在部門規(guī)章層面,建設(shè)部2008年制定的《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定:申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。另有不少地方性法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房屋買賣的買受人身份作出了規(guī)定,如天津、江蘇、江西等地。

  與法律、法規(guī)未明確表態(tài)不同,國務(wù)院于1999年5月、2004年10月以及2007年12月多次出臺措辭嚴(yán)厲的禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住宅、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房的政策文件。

  從司法層面來看,研究人員沒有發(fā)現(xiàn)最高人民法院關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的買受人身份問題的司法解釋。但部分地方法院從審判實(shí)際工作出發(fā),發(fā)布過一些司法文件,如北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知、山東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)2005年全省民事審判工作座談會紀(jì)要的通知、山東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)2008年全省民事審判工作座談會紀(jì)要的通知、上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見等文件中都有涉及,思路基本一致:買受人為城鎮(zhèn)居民或者非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,以認(rèn)定無效為原則。

  值得關(guān)注的是,2008年10月《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》似乎放松了對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的限制:完善農(nóng)村宅基地制度,嚴(yán)格宅基地管理,依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)……逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地,必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。該決定是否會影響修訂中的《土地管理法》,是否會影響農(nóng)村房屋買受人身份的限制,有待研究團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步跟進(jìn)。

  二、確認(rèn)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋有效的主要裁判思路

  如前所述,在82件城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的案件中,77件被認(rèn)定為無效,5件被認(rèn)定為有效,研究人員特別分析了這5件有效案件,以發(fā)現(xiàn)法官在處理這類問題時(shí)的思路。

  一起案件中,買受人之后取得了相應(yīng)的集體土地建設(shè)用地使用證,房地已經(jīng)合一,因而效力不存在障礙。

  在其余四個(gè)案件中,買受人均已就涉案房屋形成長期穩(wěn)定的占有、使用關(guān)系。且法官均考慮到,涉案房屋為買受人實(shí)際居住的唯一住房。與此相對,在三個(gè)案件中,法官分析了出賣人在轉(zhuǎn)讓涉案房屋以后仍另有住房,有些甚至已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口,完全脫離了農(nóng)村生活。

  三個(gè)案件中,糾紛因涉案房屋所在地拆遷征地而起。土地管理法第六十三條的立法歷史曾經(jīng)提到,限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)最重要的理由是:“不應(yīng)當(dāng)允許集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),不然有可能使大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,農(nóng)民的利益被少數(shù)人侵占。”然而,如果該宗土地已經(jīng)或即將因與涉案交易無關(guān)之理由而被征收為國有土地,則保護(hù)農(nóng)村集體土地的價(jià)值已經(jīng)消失,而買賣雙方的真正爭議焦點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)檎鞯匮a(bǔ)償款是否以及如何分配。

  在兩個(gè)案件中,法官分析了買受人身份的變化。其中一個(gè)案件的買受人盡管在買賣合同簽訂之時(shí)具有城鎮(zhèn)戶口,但在購買涉案房屋以后將自己戶口遷至涉案房屋,并取得該集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份。法官認(rèn)為,這一身份變化,形成了對合同效力的補(bǔ)正。另外一個(gè)案件的買受人將涉案房屋轉(zhuǎn)售給該房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,從而使法律關(guān)系歸于安定。

  三、農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效后的處理

  合同被認(rèn)定無效后,房屋的歸屬是當(dāng)事人最為關(guān)注的。在138件被認(rèn)定無效的案件中,有24件判決不予返還房屋,77件判決返還房屋,另有37件未討論房屋返還問題,或因當(dāng)事人沒有訴請,或法官指示另案處理。

  從地域分布來看,這批案件涉及安徽、北京、甘肅、廣東、廣西、河北、河南、湖北、湖南、江蘇、遼寧、陜西、上海、天津、云南、浙江等地,其中河南、湖南、上海、天津的案件相對集中,而其他省份因統(tǒng)計(jì)樣本較小,進(jìn)一步分析的條件尚不成熟。

  就河南、湖南、上海、天津這四個(gè)地域而言,前三地的做法基本一致,即以返還房屋為主流,天津做法正好相反,以不返還房屋為主流。但無論哪種做法,都傾向于不使主張合同無效的一方從合同的無效中受益。

  四、不同地區(qū)法院的裁判思路

  在上述案件中,上海和天津兩地涉案數(shù)最多,分別為32件和36件。為進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)法官在處理合同無效后果問題上的審理思路,研究人員依托系統(tǒng)資料,對上海、天津兩地的裁判文書進(jìn)行了進(jìn)一步分析,得出了如下結(jié)論:

  1、在法官明確就“是否返還財(cái)產(chǎn)”表態(tài)的案件中,天津法官在約78%的案件中沒有支持返還的主張;而上海則相反,在約90%的案件中,法官支持了返還主張。

  2、上海法院多從合同法第58條的規(guī)定出發(fā),判決返還:合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法院在判決財(cái)產(chǎn)返還的同時(shí),通過“賠償”金額的設(shè)定彈性地體現(xiàn)買受人或出賣人的過錯(cuò)等因素,如判決出賣人賠償買受人的裝修損失、共享房屋升值利益等。

  天津法院比較多地考慮買受人是否長久、穩(wěn)定地占有和使用涉案房屋,更傾向于追求類似于“時(shí)效取得”的法律效果。在措施上,基本是“維持現(xiàn)狀”,不予調(diào)節(jié)。

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