近年來，我國農(nóng)村居民與本集體經(jīng)濟組織外人員(包括城市市民和外村農(nóng)民)之間的房屋買賣行為日益活躍，隨著城市化進程的加快及民房拆遷補償?shù)膭≡觯纱硕a(chǎn)生的糾紛也呈井噴狀態(tài)。在農(nóng)村集體所有土地向國有土地轉(zhuǎn)變的過程中，房屋買賣合同的效力、房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的歸屬成為焦點。從介紹、評價司法實踐中的觀點出發(fā)，結(jié)合具體法律條文和民法債權(quán)、物權(quán)原理，對農(nóng)村土地集體所有權(quán)制度下宅基地使用權(quán)變動的原因、規(guī)則及農(nóng)村私房買賣中各方當(dāng)事人的真實意思表示進行分析，應(yīng)將農(nóng)村集體土地所有權(quán)變動過程中的農(nóng)村私房買賣作為效力待定的民事法律行為處理。
一、問題的提起
隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和城市化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋;而部分城鎮(zhèn)居民則由于向往農(nóng)村田園式的生活或其他原因而打算在農(nóng)村買房。在這種供需的雙重刺激下，農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多。但是，我國法律目前對于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導(dǎo)致在司法實踐中對于這一法律問題理解各異，判決千差萬別。盡管部分高院以會議紀(jì)要的形式作出了相應(yīng)的規(guī)定，均認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效，但實踐中執(zhí)行效果不理想。
我國城市郊區(qū)的農(nóng)民集體在戶籍制度上通常分為農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口。就前者而言，該集體土地為集體所有當(dāng)屬無疑，而就后者而言，該集體土地根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》(以下簡稱條例)第二條第五項即轉(zhuǎn)化為國家所有。基于上述土地所有權(quán)制度，對于農(nóng)村私房買賣糾紛，有主張合同內(nèi)容Υ反法律強制規(guī)定而無效者(以下簡稱合同無效說)，有主張合同有效權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移者(以下簡稱合同有效說)，有主張合同房屋買賣部分有效而宅基地使用權(quán)買賣部分無效者(以下簡稱部分有效說)。上述三種主張的持有者，主要是以合同債權(quán)為基礎(chǔ)，采我國合同法債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式，從合同文字表面判斷債權(quán)是否成立出發(fā)來推斷農(nóng)村私房所有權(quán)是否移轉(zhuǎn)給買受人。這種靜止地思考問題的方法，其缺陷在于在現(xiàn)行農(nóng)村農(nóng)民集體所有土地特定主體的條件下，缺乏探詢當(dāng)事人真實意思表示以及與集體土地所有權(quán)變動過程相結(jié)合，在動態(tài)中確定權(quán)利變動、歸屬的思考，因而在邏輯上難以自圓其說。
二、關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買賣有關(guān)的法律法規(guī)及評析
目前，我國關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條有：
1、《中華人民共和國土地管理法》第二條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應(yīng)有身份的限定。
2、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
從六十二條可以看出這是對宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對農(nóng)村宅基地申請及建房的規(guī)定，而此條中對于農(nóng)村村民出賣、出租住房有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農(nóng)村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴(yán)格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾。
3、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
從上可知，這條是針對建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。
4、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
該兩條規(guī)定了宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及取得、行使、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。與宅基地轉(zhuǎn)讓有關(guān)的有益提示是，宅基地的轉(zhuǎn)讓可依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進行，即可按部門規(guī)章，而部門規(guī)章有很多禁止性規(guī)定。
5、 1982年1月7日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國農(nóng)村房屋建設(shè)工作會議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和Υ法轉(zhuǎn)讓。”筆者認(rèn)為這條規(guī)定是針對宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和依法轉(zhuǎn)讓。
6、 1999年5月6日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(以下簡稱通知)的第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。
此條也是針對禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。
(第二款) 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。
三、關(guān)于司法實踐中關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買賣合同效力的三種觀點 。
(一)“合同無效說”的主要觀點
“合同無效說”認(rèn)為在簽訂買賣合同時農(nóng)村集體組織成員尚δ轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，農(nóng)村私房之下的土地依然為農(nóng)民集體所有。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱意見)第7部分第六十四條、《土地管理法》第六十三條 、《擔(dān)保法》第三十七條以及《通知》，農(nóng)村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農(nóng)村私房買賣合同處分了宅基地使用權(quán)，因此合同違反了法律的強制規(guī)定，損害了集體的利益，應(yīng)當(dāng)歸于無效。
對于合同無效的法律后果，該說進一步主張，在合同確認(rèn)無效后，出賣人與買受人應(yīng)當(dāng)各自返還原物。根據(jù)我國擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，房屋等地上建筑物與土地使用權(quán)是不可分割的，買受人如返還宅基地使用權(quán)勢必將房屋一并返還。該說認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第五十五條出賣人與買受人承擔(dān)均等的過錯責(zé)任，但出賣人僅返還原購房款在因征收行為享受的巨額補償金面前顯失公平，因此出賣人應(yīng)依據(jù)合同公平原則向買受人承擔(dān)經(jīng)濟補償責(zé)任，將因政府拆遷應(yīng)得補償金之50%補償給買受人。該說用“各打五十大板”的方法實現(xiàn)了當(dāng)事雙方的利益平衡，具有一定的社會可接受性。
在司法實踐中，相當(dāng)一部分人長期以來認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣是受限制的，這樣的案例很多。
(二)“合同有效說”的主要觀點
“合同有效說”的理由是：對合同的效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護交易秩序的穩(wěn)定和安全。
(1)合同法將合同無效的標(biāo)準(zhǔn)限制在Υ反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是國務(wù)院辦公廳在1999年頒布《通知》，該通知的發(fā)文機關(guān)是國務(wù)院辦公廳，而非國務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。
(2)土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。
(3)從法律平等保護所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對農(nóng)民利益的維護，而是對農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國保護農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。同時，限制農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓與《憲法》規(guī)定的法律面前人人平等及《物權(quán)法》中對各種性質(zhì)所有權(quán)平等保護的規(guī)定相違背。
(4)我國新通過的《農(nóng)村承包經(jīng)營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第三十二條規(guī)定，"通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。"該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。 該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產(chǎn)，是立法精神的巨大進步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。
該說還從最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱意見)第7部分第六十四條 和(1992)民他字第8號《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》 (以下簡稱批復(fù))尋找到了法律依據(jù)，認(rèn)為農(nóng)村房屋是可以轉(zhuǎn)讓的。
(三)“部分有效說”的主要觀點
該說認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第七十一條，出賣人有權(quán)處分(出賣)自己的房屋，買受人取得房屋的所有權(quán)，但由于宅基地使用權(quán)不得向本集體組織以外的成員出讓，因此買受人并δ取得宅基地使用權(quán)。當(dāng)發(fā)生國家征收集體土地時，可以根據(jù)不動產(chǎn)評估機構(gòu)對于房屋的評估價值對買受人予以補償，而宅基地使用權(quán)的補償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。
三、對上述三種觀點的評價
1、對于“合同無效說”的評價
“合同無效說”以宅基地使用權(quán)禁止出賣給農(nóng)村集體組織以外的主體為由否認(rèn)了農(nóng)村私房買賣合同的效力，具有一定的道理。但是該說完全忽略了房屋出賣人對房屋的所有權(quán)以及當(dāng)事人雙方針對買賣房屋達成的合意，似乎δ能全面分析土地使用權(quán)變動過程中宅基地上房屋買賣合同的性質(zhì)及法律適用。此外，該說有關(guān)此類合同無效的法律后果的觀點與現(xiàn)行合同法中相關(guān)規(guī)定相互ì盾。根據(jù)合同法第三章的規(guī)定，合同無效的后果共有三種方式：一是返還原物，二是賠償損失，三是將雙方約定取得的財產(chǎn)收歸國有，返還給集體、個人。第一種方式不難理解，既然合同無效，合同雙方應(yīng)當(dāng)視為δ發(fā)生合同法律關(guān)系，財產(chǎn)狀況應(yīng)恢復(fù)原狀。第三種方式的適用條件比較嚴(yán)厲，即“當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”，筆者認(rèn)為，農(nóng)村私房買賣的雙方通謀損害集體利益的惡意是較難認(rèn)定的。雖然這種買賣行為可能在客觀方面損害了集體的利益，但是現(xiàn)實生活中農(nóng)民集體的自治組織和其他集體成員幾乎不干預(yù)出賣人的行為，因為前二者認(rèn)為房屋的所有權(quán)是屬于集體成員的，自然含有自由處分的權(quán)利。余下的第二種方式是“合同無效說”借以平衡買賣雙方利益的重要手段。該說認(rèn)為出賣人和買受人雙方均有過錯，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但是“相應(yīng)責(zé)任”的范圍如何確定卻并未說明。筆者認(rèn)為，此時應(yīng)適用過失相抵的規(guī)則，由出賣人和買受人雙方各自提供證據(jù)證明各自的損失情況，再按照雙方的過失比例互相抵消后確認(rèn)最終的損失賠償額。但是“無效說”就此了下文，轉(zhuǎn)而認(rèn)為出賣人在房屋實際征收價值中給予買受人以“補償”。按照有關(guān)研究者的論述，補償責(zé)任在我國民法領(lǐng)域有著以下三種明確的適用條件，即因見義勇為、緊急避險以及幫工和合伙產(chǎn)生的受益人應(yīng)負的責(zé)任。如果按照“無效說”的思·，將補償金作為預(yù)期的損失(或可得利益)根據(jù)買賣雙方的過錯程度在當(dāng)事人之間予以分割。假定買受人購買農(nóng)村私房目的即獲取征收補償金，出賣人對于合同無效負有全部過錯，則應(yīng)賠償買受人相當(dāng)于補償金部分的損失;假定出賣人與買受人對于合同無效具有混合過錯，則買受人應(yīng)當(dāng)按比例賠償相當(dāng)于該比例部分賠償金的損失。問題是，如果關(guān)于買受人買房目的的假設(shè)成立，那買受人就顯然具有Υ法的惡意，應(yīng)當(dāng)負有全部過錯。這正是“無效說”在邏輯上的ì盾所在。
2、對于“合同有效說”的評價
“合同有效說”是否成立的關(guān)鍵在于政府將農(nóng)村集體組織的全部成員轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口即取得農(nóng)民集體土地所有權(quán)這一命題是否成立，如該命題成立則該說取得前后一致的邏輯自足，如不成立則合同是否有效以及標(biāo)的物能否交付即存疑問。
傳統(tǒng)民法理論根據(jù)物權(quán)變動的法律原因，可以將物權(quán)變動劃分為依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動。依通說，后者通常具有七種類型：繼承、強制執(zhí)行、公用征收、法院判決、自己出資建筑之建筑物、因公權(quán)力取得、依法律直接規(guī)定。如果將《土地法實施條例》第二條五項之規(guī)定與以上非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動類型相比較，似與“因公權(quán)力取得”最為接近，然而謝在全先生在其著作中闡述了公權(quán)力取得不動產(chǎn)的三種主要情形：接受日本人之不動產(chǎn)、行使刑罰權(quán)予以收和依“平均地權(quán)條例”照價收買。因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權(quán)與以上情形性質(zhì)相差甚遠。至于“依法律直接規(guī)定”，按謝先生之論述僅限于法定抵押權(quán)、因混同而消滅之物權(quán)、法定地上權(quán)以及典物所有權(quán)等數(shù)種情形，與因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權(quán)也有較大不同。可以說，這種取得集體土地所有權(quán)的方式并不能為傳統(tǒng)民法理論所包含。
我國民法學(xué)者陳更生先生將因轉(zhuǎn)變戶口而國家取得土地所有權(quán)的方式稱作“集體土地的概括國有化”，以區(qū)別于國家為公共目的而對農(nóng)村集體所有制土地進行的征收 [。這種“概括國有化”的現(xiàn)象主要發(fā)生在已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和已經(jīng)自力更生建成具備城市功能、以第二、三產(chǎn)業(yè)為主要生產(chǎn)方式的農(nóng)村集體所有制土地之上。 “集體土地的概括國有化”公法上的特點集中表現(xiàn)為原來的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)戶口、原來的村民委員會轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裎瘑T會、原來的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))轉(zhuǎn)變?yōu)榻值擂k事處，但是原集體及其成員的土地使用權(quán)并無變化，例如原屬于集體的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以繼續(xù)使用其建設(shè)用地，原農(nóng)民可以繼續(xù)使用其住宅用地，轉(zhuǎn)為街道辦事處或居民委員會的鄉(xiāng)政府或村委會也可以繼續(xù)使用其辦公用地。陳更生先生認(rèn)為，國家僅僅通過民政上的公法管理手段的轉(zhuǎn)變即將集體土地轉(zhuǎn)為國有而û有補償，嚴(yán)重損害了農(nóng)村集體組織作為民法上所有權(quán)主體的財產(chǎn)利益。同時，集體土地概括國有化以后，原集體土地的用途一般不變，但是原集體成員需要用地時卻不得不向國家交納使用費。另外，被概括國有化土地的往往是經(jīng)濟相對發(fā)達的農(nóng)民集體，而被征收并給予補償?shù)耐羌w經(jīng)濟不那ô發(fā)達的農(nóng)民集體。以上三點足以表明集體土地的概括國有化是一種不公平的制度安排。
“合同有效說”在土地權(quán)利方面對于法律的解釋是機械甚至于斷章取義的，背離了法律的本意和宗旨，實不足取。但遺憾的是，行政機關(guān)已經(jīng)將這種取得土地所有權(quán)的方式視為理所當(dāng)然，這在我國這種政府主導(dǎo)型的社會中產(chǎn)生了一定的負面影響。
此外，“合同有效說”賴以引用的《批復(fù)》和《意見》中“農(nóng)村房屋買賣”和“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”這二個假定并û有明確否認(rèn)農(nóng)民集體成員的宅基地或私房僅能在本集體內(nèi)出讓的規(guī)定。首先，《意見》第7部分第一款明確規(guī)定：“人民法院處理公民之間宅基地使用權(quán)的案件，應(yīng)根據(jù)土地歸國家或集體所有，一律不準(zhǔn)出租、轉(zhuǎn)讓和買賣的原則，參照解放以來宅基地的演變和現(xiàn)實使用情況，照顧群眾生活的實際需要，依法保護國家、集體和個人的權(quán)益。”其次，根據(jù)貴州省高級人民法院請示的原案情，“農(nóng)村房屋買賣”并非特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的買賣，僅指發(fā)生糾紛的地區(qū)性質(zhì)為農(nóng)村，而《意見》第7部分第六十四條中有關(guān)“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”的表述更不是特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的房屋買賣情形。 綜上，“有效說”的觀點不能成立。
3、對于“部分有效說”的評價
房屋所有權(quán)于法應(yīng)當(dāng)包含出賣的處分權(quán)能，宅基地使用權(quán)于法禁止向非集體成員出讓，但是根據(jù)現(xiàn)行法律，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)又是緊密結(jié)合在一起的，例如《擔(dān)保法》第三十六條就規(guī)定“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范Χ內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范Χ內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。”這就是通常所ν的“房隨地走”或“地隨房走”。因此，農(nóng)村私房買賣就陷入房可以賣，地卻不能賣的尷尬境界。“部分有效說”試圖對此予以折中，但是如果離開了土地使用權(quán)，地上建筑物的價值微乎其微，況且在評估技術(shù)方面也有較大難度。從這個角度來講，“部分有效說”與“無效說”的區(qū)別并不是很大。事實上，該說的核心意思是在房地一體化的原則之下，尋求變通以達到平衡雙方利益的途徑。如是，將會出現(xiàn)以下幾種情形：如果地隨房走，宅基地使用權(quán)主體變更為非集體成員，則與集體所有土地只能為本集體成員設(shè)立宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定相ì盾。如果房隨地走，則出賣人根本無法交付標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)履行不能的法律后果。如果房地分開，則買受人僅取得房屋所有權(quán)，不啻于空中￥閣。如果房屋下的宅基地使用權(quán)附隨于房屋，而房屋之外的宅基地使用權(quán)為不能履行時，似可一定程度平衡交易雙方的利益，然而依舊不能擺脫“地隨房走”的盾。
四、總結(jié)：有條件的認(rèn)定民房買賣合同有效，比較符合當(dāng)前形勢。
筆者認(rèn)為在實際的操作中，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。地隨房走是我國現(xiàn)行法的一項基本原則，在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，禁止單獨宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權(quán)，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認(rèn)為這里的身份主要是取得時的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農(nóng)村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對此人們可能會擔(dān)心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是û有必要的，因為國家規(guī)定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現(xiàn)出來，申請建房后強調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會使得農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現(xiàn)，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會造成農(nóng)村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。
