最高人民法院發(fā)布了《2015年全國民事審判工作會議紀(jì)要》(以下簡稱《紀(jì)要》)，其中對農(nóng)村房屋買賣的裁判規(guī)則作出了統(tǒng)一的規(guī)定。與之前的司法實(shí)際操作相比較，《紀(jì)要》有以下六個(gè)方面新的、明確的改變 :
一、在判斷涉案農(nóng)村房屋買賣合同是否有效時(shí)，需要首先分清涉案房屋所在地區(qū)是否屬于“宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)地區(qū)”。
《紀(jì)要》明確：“對于已將宅基地流轉(zhuǎn)確定為試點(diǎn)地區(qū)的，可以按照國家政策即相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛”。在中央加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方針指引下，全國各地陸續(xù)劃定了本轄區(qū)內(nèi)一些試點(diǎn)地區(qū)，開展宅基地流轉(zhuǎn)、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后，逐步向其他地區(qū)推廣。有關(guān)文件由市縣人民政府發(fā)布，律師可以向土地局及相關(guān)政府部門咨詢、核實(shí)。
法院審理試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)村房屋買賣直接適用的不是階位較高的法律、法規(guī)，而是依照相關(guān)文件的指導(dǎo)意見的規(guī)定處理。因此，律師必須調(diào)取到相關(guān)試點(diǎn)指導(dǎo)文件，才能有效、正確辦理這類案件。
二、非試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)村房屋出售給城市居民、及不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋買賣為無效。
《紀(jì)要》規(guī)定“對于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無效。” 實(shí)務(wù)中還需對以下兩個(gè)問題進(jìn)一步探討：
1、對于原屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因上學(xué)、工作、結(jié)婚等原因?qū)艨谶w出，現(xiàn)需要重回村購房生活的，這種情況下買房是否有效?筆者認(rèn)為應(yīng)該按有效處理。
2、同一集體經(jīng)濟(jì)組織是指村民委員會、還是下屬的村民小組?根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織的基本形式是村民委員會，同時(shí)規(guī)定“村民委員會可以根據(jù)村民居住狀況、集體土地所有權(quán)關(guān)系等分設(shè)若干村民小組。”《紀(jì)要》沒有明確同一集體經(jīng)濟(jì)組織是指村民委員會、還是下屬的村民小組?筆者認(rèn)為：從歷史沿革上看，同一集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)指村民小組。
三、《紀(jì)要》沒有再把“集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)讓”視為買賣有效的變通條件。
過去人民法院通過判例或法院內(nèi)部會議精神的方式，通常將“集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)讓”視為買賣有效的變通條件，只要買賣合同上由村民委員會、街道辦、鄉(xiāng)政府、或者村民組長等同意轉(zhuǎn)讓的意思表示，法院一般都認(rèn)定買賣有效。律師在為農(nóng)村房屋買賣提供咨詢或非訴訟服務(wù)時(shí)，也都盡量讓當(dāng)事人找到相關(guān)單位蓋章同意轉(zhuǎn)讓作為變通做法。
上述做法本質(zhì)上都是違法行政，且基本都存在徇私舞弊行為。《紀(jì)要》沒有把“集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)讓”視為買賣有效的變通條件，彰顯了司法獨(dú)立性，無疑是進(jìn)步的。
四、買賣合同無效后，對購房人的利息損失，不再要求購房者按過錯(cuò)比例分擔(dān)。
《民法通則》61條規(guī)定：民事行為無時(shí)，除了互相返還之外，如果還有損失，應(yīng)該按各自責(zé)任承擔(dān)。過去司法實(shí)踐中，有的法院認(rèn)為買賣農(nóng)村房屋，買賣雙方都是明知和有過錯(cuò)的，購房者也應(yīng)自行承擔(dān)一部分損失，其中就包括利息損失。
《紀(jì)要》規(guī)定：“合同無效后，買受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息”，明確購房人的利息損失，不再要求購房者按過錯(cuò)比例分擔(dān)，全部由賣方賠償。
五、法院不再把“進(jìn)行過翻建或改建的既成事實(shí)”視為考慮認(rèn)定無效、返還時(shí)難以逾越的障礙。
過去的司法實(shí)踐中，遇到買方已經(jīng)對房屋進(jìn)行過翻建或改建，考慮到返還、執(zhí)行難度大、矛盾復(fù)雜等因素，法院經(jīng)常會以各種理由判決合同有效，回避法院處理返還時(shí)有可能面臨的許多困難。
《紀(jì)要》規(guī)定：“買受人已經(jīng)對該房屋進(jìn)行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本。”說明法院內(nèi)部已經(jīng)突破了心理障礙，統(tǒng)一了處理意見，沒有向既成事實(shí)妥協(xié)，即使房屋進(jìn)行過改建或者翻建，該返還的還得返還。
六、合同無效后，法院沒有授權(quán)買受人可以主張房屋升值后的差價(jià)損失。
在過去的司法實(shí)踐中，基于誠實(shí)信用原則、不讓惡意違約者獲利的司法共識，在買賣合同無效后，買受人經(jīng)常通過評估，向法院主張要求賣方賠償房屋升值后的差價(jià)損失，有相當(dāng)多的法院支持了這種請求。
《紀(jì)要》通過肯定列舉的方式，明確買賣合同無效后，買受人的權(quán)利為三項(xiàng)：返還購房款、賠償貸款利息、翻建或改建成本。事實(shí)上排除了買受人主張房屋升值后的差價(jià)損失的可能。
