農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)原則無(wú)效。農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)兽r(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同涉及農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓。依照《土地管理法》和有關(guān)政策的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。司法實(shí)踐中，如果農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間較早，且房款已付清，房屋已實(shí)際交付，且經(jīng)有關(guān)政府部門(mén)審核同意，從保護(hù)交易安全角度出發(fā)，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人即使是非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，或者是城鎮(zhèn)居民，亦不作無(wú)效處理。
筆者認(rèn)為，作為社會(huì)主義國(guó)家，我國(guó)就農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)是否自由放開(kāi)，在過(guò)去及未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的時(shí)期，無(wú)論是理論，還是司法實(shí)踐中，禁止買(mǎi)賣(mài)都會(huì)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的原則性規(guī)則。農(nóng)村房屋是農(nóng)民賴(lài)以生存的最后屏障，作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村的穩(wěn)定對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)又具有十分重要的意義。千年封建社會(huì)，耕種土地的農(nóng)民地位低下、食不果腹，都與土地所有權(quán)性質(zhì)有密切關(guān)系。即使在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的當(dāng)下，農(nóng)民的群體特征，仍然在物質(zhì)尤其生計(jì)保障方面處于弱勢(shì)，而且各農(nóng)村地區(qū)以及同一地區(qū)不同農(nóng)戶(hù)間都存在發(fā)展水平及生活條件的差異。故農(nóng)村房屋禁止自由流轉(zhuǎn)是符合我國(guó)國(guó)情的一項(xiàng)司法實(shí)踐原則。
地方法規(guī)或規(guī)章很早就在農(nóng)村房屋抵押貸款制定過(guò)規(guī)范性文件，因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)必然以集體土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移為條件，故實(shí)質(zhì)效果等同于房屋買(mǎi)賣(mài)，在政策、法律未作修改前，這樣的"破冰"之舉適法性值得考量。
2007年實(shí)施的《物權(quán)法》就一定范圍的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合法性予以明確，但亦只是對(duì)過(guò)去政策、法律法規(guī)的重申或延續(xù)，即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部有條件的相互轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑽淳娃r(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員或機(jī)構(gòu)抵押和出售予以解禁。
既然是作為一項(xiàng)原則性規(guī)定，不排除司法實(shí)踐中，因買(mǎi)賣(mài)時(shí)間長(zhǎng)、交易過(guò)戶(hù)后雙方履行并無(wú)異議，交易時(shí)不存在其他違法行為，而認(rèn)定有效的例外。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對(duì)公平、誠(chéng)信的內(nèi)心確信，而且符合立法保障社會(huì)秩序和良好風(fēng)俗的目標(biāo)，并為一般社會(huì)大眾的價(jià)值觀所包容;但也依然是作為例外的特別個(gè)案存在，而以一般原則存在的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的規(guī)則，始終沒(méi)有變化，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，也不會(huì)輕易消解。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
(1)我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同采取的是嚴(yán)格、審慎的態(tài)度，一般以違反現(xiàn)行土地管理法律規(guī)定確認(rèn)雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。但對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方同為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，辦理了宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)的情況做例外處理。
(2)禁止購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私房不僅限于城市居民。國(guó)辦〔1999〕39號(hào)文關(guān)于"農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售"的規(guī)定不涉及向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房的問(wèn)題，但不能據(jù)此得出允許向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房的結(jié)論。即使同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村民，在不同村之間買(mǎi)賣(mài)房屋，即使買(mǎi)方屬于因征地而失地、失房的"農(nóng)轉(zhuǎn)非"人員，即使村委會(huì)做見(jiàn)證，付清房款、入住數(shù)年，仍面臨合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。
(3)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的后果，雙方返還。因雙方當(dāng)事人對(duì)合同無(wú)效均存在過(guò)錯(cuò)，故出賣(mài)方主張的房屋或宅基地使用費(fèi)通常不會(huì)被支持，房款返還時(shí)是否支持利息，司法實(shí)踐中通常從公平原則出發(fā)，認(rèn)定房款利息及房屋升值導(dǎo)致買(mǎi)方的經(jīng)濟(jì)損失是否亦由出賣(mài)方補(bǔ)償。意味著，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)，風(fēng)險(xiǎn)一直存在，而且利息可能亦會(huì)因居住案涉房屋而產(chǎn)生使用費(fèi)兩抵。
(4)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地上所建房屋，即使經(jīng)過(guò)十余年，亦因違反國(guó)家政策的剛性規(guī)定，可能產(chǎn)生合同無(wú)效、騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間久遠(yuǎn)并非其合同效力必然成就因素。故買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)房屋前，不僅要看對(duì)方的私有房產(chǎn)所有證，還要審查土地使用權(quán)證，以明確是否屬于宅基地上建房性質(zhì)。
(5)買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋，買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)還體現(xiàn)在訴訟程序上。無(wú)論是由賣(mài)方起訴主張確認(rèn)合同無(wú)效，還是由買(mǎi)方先起訴確認(rèn)合同有效，兩種截然相反的訴訟請(qǐng)求都擺在買(mǎi)方面前：合同有效，繼續(xù)履行;合同無(wú)效時(shí)返還房款同時(shí)賠償損失需要通過(guò)反訴或另案起訴實(shí)現(xiàn)。在同一訴訟程序中提出兩種訴訟請(qǐng)求，不僅削弱己方立場(chǎng)，且面臨訴訟請(qǐng)求不明確之虞。
(6)隱瞞集體土地性質(zhì)的房屋出賣(mài)合同，法院可能會(huì)認(rèn)定出賣(mài)方欺詐而適用雙倍賠償。案見(jiàn)河南鄭州中院(2009)鄭民二終字第764號(hào)"于某等與郭某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案"。
