界首市靳寨鄉(xiāng)前郭村和光武鎮(zhèn)大盧村緊挨著。前郭村農(nóng)民郭宏(化名)因?yàn)樽约依衔萜婆f，于是來(lái)到靠近公路的大盧村，從村民盧某那買了一套房子。然而，由于這處房屋違規(guī)占地在先，郭宏買來(lái)的房子如今反被他人鎖上了大門。
近日，郭宏告訴記者，2011年7月，他經(jīng)過中間人介紹，從盧某那買來(lái)一套房屋，雙方約定房屋價(jià)格為21萬(wàn)元。郭宏支付了13萬(wàn)元首付款后，拿到了房屋鑰匙，并很快搬了進(jìn)去。可正當(dāng)他要交齊剩余房款時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，盧某的房屋有權(quán)屬糾紛。
“盧某賣給我的房屋其實(shí)是多占了他鄰居的地。他倆打了官司，法院判盧某退地。我一看房屋占了別人的地，自然不敢支付剩下的錢。 ”郭宏表示，他得知房屋是違規(guī)占地后，十分擔(dān)心房屋因此被拆，這樣他將白白損失13萬(wàn)元。
因?yàn)橐恢睕]有交齊剩下的8萬(wàn)元，盧某一直盯著郭宏不放，多次上門討要房款，可郭宏擔(dān)心產(chǎn)權(quán)糾紛，自然不愿交錢。盧某最近生病去世，最近，他的兒子則繼續(xù)向郭宏討要房款。 “他兒子干脆把我們趕了出來(lái)，一把鎖把房屋鎖上了。 ”郭宏說(shuō)，兩家因此還打過架。
如今，郭盧兩家依舊僵持著。郭宏對(duì)當(dāng)年的買房行為很懊惱：“我們只是簡(jiǎn)單簽了一份協(xié)議，也沒有任何政府機(jī)關(guān)進(jìn)行公證，我也不知道這協(xié)議合不合法。 ”郭宏表示，憑一張協(xié)議就買賣房屋在當(dāng)?shù)睾艹Ｒ姟?/p>
那么這種買賣農(nóng)村房屋的行為合法嗎?記者咨詢了界首市房管局。該局一位工作人員表示，農(nóng)村房屋因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)定義模糊，買賣行為目前在官方是不被認(rèn)可的，也是無(wú)法在房屋產(chǎn)權(quán)部門辦理登記轉(zhuǎn)讓的。
對(duì)于此事，本報(bào)法律顧問、上海天衍禾律師事務(wù)所律師韓寶認(rèn)為，由于郭宏和盧某并不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，所以他們之間的買賣行為應(yīng)當(dāng)無(wú)效。韓寶表示，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)分類看待，持謹(jǐn)慎態(tài)度。
郭宏和盧某買賣房屋的協(xié)議之所以無(wú)效，韓寶解釋說(shuō)，法律規(guī)定，農(nóng)村的土地屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織所有，也就是說(shuō)只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才享有本集體土地的使用權(quán)。同時(shí)，《物權(quán)法》也規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
因此，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的房屋買賣合同屬于無(wú)效合同，因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定是不能辦理宅基地過戶登記的。農(nóng)村的土地只是屬于本集體所有，如果隨意將房屋轉(zhuǎn)讓非本集體成員，那么無(wú)疑是侵害了本集體公共利益和他人合法權(quán)益，因此這類合同屬于無(wú)效合同。
對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣行為，韓寶表示，法律沒有對(duì)此進(jìn)行禁止，但是只能轉(zhuǎn)讓給符合申請(qǐng)宅基地條件的成員，并且村民將房屋轉(zhuǎn)讓他人后，將不能再申請(qǐng)宅基地，“因此，在現(xiàn)有政策下，一定不要隨便買賣農(nóng)村房屋。 ”
