【摘要】我國關于農村房屋買賣立法體系的不足及司法實踐中的缺陷，導致發生了糾紛而法院在審判相關案件時由于沒有明確的法律規則的指引，其判決結果往往大相徑庭。房屋乃是人們安身立命之所，此類糾紛處理是否得當，可能直接影響到經濟的發展和社會的穩定。因此，在立法、政策上要從管制向自治進行轉變，承認宅基地使用權有條件的有償取得，強化農村社會保障，并在此基礎上逐步承認農村房屋及宅基地使用權可以自由流轉。而在司法實踐中，不管是從現行的法律體系出發，還是從利益衡量的方面考慮，都應該承認農村房屋買賣合同具有法律效力。
【關鍵字】農村 房屋買賣 法律效力
隨著城鎮化發展的節奏在不斷加快，農村經濟也得到迅猛發展，人口流動頻繁，農村房屋買賣糾紛成了法院案件受理新的增長級。農村房屋作為農民賴以生存的物質基礎，凝聚著農民一生的辛勞，但是現行法律條文中卻并沒有明確對農村房屋賣的相關法律問題作出規定，造成法官在審理案件時對該類糾紛的法律關系的理解和法律的適用存在不同的見解，出現同案不同判的現象。如此，筆者對農村房屋買賣糾紛的法律問題進行有益探討。
一、農村房屋買賣的主要類型及法律效力問題
(一)同一村集體的村民之間房屋買賣的法律效力
由于農村房屋買賣的主體基于同村村民這個特殊身份，房屋買賣所受到的不利因素較少，因此農村房屋在同村村民之間買賣的有效性是毋庸置疑的。原因有兩點：其一是公民對自己的合法房屋享有所有權，這在我國的憲法和法律都有明確的規定，公民有權利對房屋進行任何的處分或者將其轉賣給他人。《物權法》第64 條規定：私人對其合法的不動產享有所有權，所以農民對自己合法建造的房屋理所應當可以進行處分。買賣就是一種處分的形式。其二是有關農村房屋買賣的問題，在我國現行法律中并沒有禁止規定，反而在一些法律法規中可以找到有關農民能夠出賣自己合法房屋的法律依據。如《土地管理法》第62條就規定了農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。第63條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。土地管理法并沒有對同一村的村民進行房屋買賣作出禁止性規定，其效力應當得到肯定。
(二)別村集體的村民購買本村房屋的法律效力
對于別村集體的村民購買本村房屋的合同是否有效問題，目前還沒有一個統一的結論，司法理論界與實踐界各有看法，主要有兩種，一種是持肯定說，另一種是持否定說。持否定說的理由是土地是農民集體共有的，土地使用權是該農村組織成員專屬的權利，所以農村房屋買賣的合同是無效的。如果將農村房屋用于買賣，那么同時也就動用了農村的土地，這樣的做法對農村集體組織的利益有一定的破壞。買方不屬于該農村集體組織的村民，該村的土地使用權他就無法享受，故此他們之間進行的房屋買賣合同的效力是無效的。對于否定說的觀點，持肯定說的也有他們的見解。理由是：第一，我國的憲法和法律法規在不同集體村民之間購買農村房屋問題上沒有明確的禁止性規定。第二，允許其他村集體的村民購買本村房屋的做法有利于刺激農村經濟交易，促使農村的經濟繁榮。從有利于農村經濟社會發展的角度考慮，筆者比較傾向于肯定說觀點，對別村集體的村民購買本村房屋的效力應當得到認可。
(三)城鎮居民購買農村村民房屋的法律效力
對此種類型，司法實踐普遍是認定為不具有法律效力的，涉及到土地所有權和土地使用權這兩個概念，農村土地權利的主體具有身份特殊性，只能是農村集體中的村民。但有觀點提出，此類型房屋買賣存在特殊情形，只要具備了特殊的條件也可以承認該合同的效力。[1]第一，買方是城市居民的身份，但他們的父母、配偶或子女是所購房屋所在地的農村集體經濟組織成員，而且該房屋是家庭成員一同出資購買的并且已經居住在一起，該房屋合同買賣也征得農村集體經濟組織的同意，農村房屋買賣合同有效。第二，賣方將農村房屋出賣給城鎮居民之前，該宅基地已經被國家征收為國有土地國有土地，賣方由原來的農民變為城鎮居民，宅基地因為賣方身份變化其屬性也發生了變化，農村房屋買賣合同有效。第三，城鎮居民在進行完房屋買賣交易后，已經將戶口遷入房屋所在地，并且申請加入當地農村集體經濟組織、成為農民的，農村房屋買賣合同有效。第四，城鎮居民在購買了農村房屋之后，如果所購買房屋已經經過有關機關批準，獲得當地農村集體經濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的產權變動手續，并且取得了合法權屬證書的，農村房屋買賣合同有效。筆者以為，此觀點對實踐操作具有一定理論借鑒意義。
二、農村房屋買賣糾紛的司法裁判困境
(一)理論爭議不相上下，農村房屋買賣糾紛司法理論支撐難以統一
1、買賣合同無效說。孟勤國教授主張農村房屋買賣合同的效力是無效的，他主張合同無效的原因是我國的法律規定禁止農村宅基地進行買賣，那么依據房屋和土地是一體的，農村房屋也不得拿來進行買賣。宅基地是農民生產以及生活所必需的物質基礎，通過禁止買賣宅基地，那么相應的也就禁止了農村房屋買賣，這對于保護農民能夠有一個安身立民之所起到非常大的作用，如果放手農村宅基地在市場上進行買賣，那么將會導致農民沒有居住的定所，允許農村宅基地進行交易不過是反映了一些弱勢群體的利益訴求。[2]孟勤國教授的主張被很多認為農村房屋買賣無效的學者認可，考慮到保護農民的利益，農村房屋買賣的法律效力應當是無效的。
2、買賣合同有效說。贊同有效說的專家學者們認為，禁止農村房屋買賣是沒有法律條文有類似的規定的，我國的法律法規在該問題上并沒有明確的禁止態度，只是對宅基地用來買賣做了一定的限制。而且禁止宅基地買賣也只是以通知的形式予以規定，對于這種形式就認定房屋買賣無效，理由也是有些不夠充分的。法律沒有明文規定禁止的行為即被認為是許可，在此種情況下就應當承認農村房屋買賣合同的效力。農村房屋買賣合同屬于合同法的范疇，其合同的判斷效力有四個要求：其一合同雙方必須是具有民事能力和承擔民事責任的人，其二雙方的意思表示真實，其三買賣合同的內容不能違背了法律的規定，其四形式要滿足當事人的要求。所以依次可以得知，農村房屋買賣的雙方在訂立合同時只要滿足以上四個條件，那么該房屋買賣合同就應該是有效的，對買賣雙方都有約束力。允許宅基地自由轉讓有利于我國的城市化進程，而如果對城市居民購買農村房屋以及處分宅基地強行限制，很容易引發出不必要的問題和矛盾。所以，應該使宅基地使用權流通性在市場上得到充分的發揮。《物權法》出臺后，最高法院的法官、學者們也認為：宅基地使用權人可以將地上房屋以轉讓、贈與、繼承、遺贈的方式移轉給他人，并且宅基地使用權也隨之轉移。那么，既然宅基地使用權的買賣是自由的，其上房屋的買賣當然也不應當受到限制，該合同應當認定為有效合同。[3]
3、買賣合同效力折中說。農村房屋買賣是否具有法律效力，我國的學者韓世遠并沒有正面回答，但他卻提出了解決此問題的辦法——宅基地法定租賃權。他的觀點是對于宅基地使用權和房屋所有權應該區別對待，適用不同的法律來解決，對于宅基地使用權的問題用合同法來解決，對于房屋買賣問題則用物權法來解決。他的解決方案參考了臺灣的“法定租賃權”。臺灣《民法債權編》第425條有規定：“土地及其他土地上房屋同屬一人所有，僅將土地或者僅將房屋所有權讓與他人，或者將土地和房屋同時或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人之間，或房屋受讓人與土地受讓人之間，推定在房屋的使用期內有租賃關系。”買方在房屋買賣交易后獲得了房屋的所有權，但是卻沒有因此而獲得土地使用的權利，那么解決的方式就是他來租賃土地的使用權，這就是所說的法定租賃權，這樣的做法既解決了房屋買賣問題，又解決了土地使用權的問題。在法定租賃權的理論之下，受讓人即使是外村村民或者城市居民，其受讓了農村的房屋后雖不能享有該村的宅基地使用權，但其本身與集體經濟組織建立起了一種所謂“法定租賃關系”。韓教授認為，“法定租賃權”具有很好的借鑒意義，為我國對此問題的立法貢獻了一定的依據。[4]
(二)法律法規規定不成體系，農村房屋買賣合同糾紛法律適用爭議大
農村房屋的建造是在集體土地之上進行的，房屋和宅基地是一體的，農村房屋買賣必須涉及到土地使用權轉讓的問題。因此，農村房屋的買賣合同的效力不僅受到《合同法》的規制，還受到《物權法》、《土地管理法》及其他行政法規及部門規章甚至相關規定的制約。目前我國對于宅基地使用權的轉讓的法律條文不夠規范，并且在司法解釋上也不夠明確。法院在法律適用問題上較為棘手，重點表現為法官對合同效力的認定各有不同。司法實務界普遍認同的同一個村的村民之間進行的房屋買賣合同是有效的。但又有一個問題，即農村內部成員在房屋買賣問題上分為三種：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準;二是已有宅基地，但尚未達國家規定的標準;三是已在集體經濟組織落戶，但尚未分到宅基地。[5]《中華人民共和國土地管理法》第62條的規定：農村村民一戶只能有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。依據法條可以看出能夠將宅基地進行買賣的只有后面的兩種情況。。對于農民與本村村民之外的人員之間進行的房屋買賣的問題，審判實踐中多數的法院是不承認其合同是有效的。理由是：第一，在我國的法律制度中，法律法規對宅基地的買賣明文規定是禁止的行為。國務院辦公廳頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條中規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房屋證。”國家土地管理局《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》(〔1990〕國土函字第97號)也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。第二，土地使用權是農民集體享有的一項權利，具有特定的身份關系，所以在法律上是不可以轉讓的。買方以買房屋的表面意思掩蓋了買土地的真實意圖，如今我國正努力實現房地一體，買賣了房屋的也就意味著對土地進行處分，我國的法律法規對此是明確禁止的，因為這樣的做法對于農民的的權益會產生很大的影響。第三，在現實中，農村房屋買賣雖然達成，但是在登記機關登記時卻無法辦理產權證書的變更登記，房屋買賣的交易雖然達成，但法律并不承認買方所有權人的身份。
(三)社會保障制度不夠到位，農村房屋買賣合同糾紛處理的社會效果考慮難
我國法律法規對農村土地使用權和房屋所有權的規定是區別對待的。在土地使用權的買賣問題上我國的法律法規有明文規定，禁止將農村土地與不同村村民或城鎮居民進行轉讓，但是對土地上的房屋買賣卻沒有明確的規定。缺少明確的法律規定，擺在人們面就有兩個難題：房屋能否脫離土地進行單獨買賣和房屋和土地能否同時轉讓給他人。有人覺得農村房屋買賣會牽扯到土地使用權的轉讓問題，既然法律在土地使用權的轉讓問題上是禁止態度，那么在建造在土地之上的農村房屋就不能用來買賣。也有人認為，法律沒有禁止房屋的買賣，在法律沒有明確禁止的情況下，只要雙方自愿達成意思統一，就可以將農村房屋在市場上自由進行買賣。土地的所有權不是農民享有的權利，但有農民有很長時間的使用權利，農民對于土地上的房屋天然的享有所有權。如今房地一體的局面正逐步確立起來，如果農民將房屋進行轉讓，那么他轉讓的不僅僅是這棟房屋，還包括了房屋所用到的土地。但是在現實的操作中卻不如人意，在很多城市和農村中的房屋管理局登記房屋的所有權這方面，而土地管理局負責登記土地使用權的轉讓問題，土地和房屋的登記制度是彼此分開，各不相同的。這就使得土地和土地之上的房屋被分離開來處理也是經常發生的事情。這無可非議的即是我國的社會保障制度在一定程度上不夠完備的，如果將農村房屋放置在社會市場經濟運行的道路中，對農村房屋買賣放手，這樣的做法可能導致大量農民失去他們居住的地方，嚴重的可能會影響社會的穩定，不利于國家的發展。國家制定法律的初衷是保障農民的利益，但在一定程度上卻也限制了農民對于房屋使用權的行使，限制了農村房地產業的發展，甚至限制了城市化進程，阻礙了經濟的正常發展。[6]
三、農村房屋買賣糾紛解決的路徑選擇
筆者認為，農村房屋買賣合同效力應當有條件地承認。首先，農村房屋買賣體現了權利主體的意思自治，買賣雙方締結房屋買賣合同完全是出于真實、自愿的意思表示。其次，農村房屋買賣并沒有與我國任何的一部法律規定的內容存在沖突。根據《合同法》的相關解釋，足以否認合同的有效性必須要是法律、行政法規的禁止性規定。[7]農村房屋買賣既沒有損害國家、集體及其他人的利益，也不妨害社會公序良俗。此外，出于照顧歷史，照顧現狀的考慮和實現買賣雙方利益平衡，達到社會效果和法律效果相統一的目的，人民法院應當對農村房屋買賣合同效力予以肯定。
(一)物權法并不禁止處分作為物權的農村房屋
物權法并不禁止處分作為物權的農村房屋，土地使用權和農村房屋的所有權一個是用益物權，另一個是所有權。根據物權法原則，房屋所有權與土地使用權應當遵循它們本身的內在含義，從而遵循不同的法律。所以在進行房屋所有權和土地使用權的分析時，可以將兩者獨立開來，分別對待。[8]
依據上述的論述在對農村房屋買賣進行處分時，應當一邊分析房屋所有權變動，另一邊分析土地使用權變動，將兩者區分開來看待，甚至可以允許一些特殊情況出現如房屋的所有權發生了改變但是土地使用權沒有發生改變，在如今的宅基地體制之下，在如何處理房地一體化的問題上就不能夠按照土地的使用權跟隨房屋的買賣而轉移來解決。但是目前戶籍制度的改革正在不斷的深化，允許宅基地使用權在市場上流通必然成為不可阻擋的勢頭，物權歸屬以及明確權利狀態的問題在將來的立法過程中會得到很好的解決。
(二)物權區分原則下的農村房屋買賣合同效力
物權區分原則即將物權的變動區分為債權行為和物權行為，在《物權法》頒布前，已為學界所共識，現已被《物權法》第15條所吸收。[9]物權區分原則要求將合同和物權變動區分開來，分別對待。這是兩個不一樣的含義：即合同是否有效和物權變動是否有效，合同是否有效歸結于債券法的范疇，物權變動是否有效歸結于物權法的范疇;前者是原因，后者是前者履行的結果。
從合同法上看，一個買賣合同的效力，從買賣雙方簽訂合同之日就已經決定，合同的效力不取決于合同雙方是否將合同履行完成。如果買賣的雙方都對完成了合同約定的內容，同時房產局也對買賣雙方進行了登記，那么房屋買賣就算是達成了。假如買賣雙方簽訂合同后，由于買賣雙方中的任意一方不配合去辦理手續或由于登記機關認為不符合條件而不給于辦理手續最終導致房屋過戶不成功，這樣導致的結果是不積極履行合同或者履行達不到合同的要求，房屋的所有權未發生變動，但是該合同的法律效力是有效的，這是合同法本身所確立的規則。
物權區分原則在處理違反禁止性規定的效力判斷問題上，要求合同效力與物權效力的判斷規則區分適用。因為，從強制性規范類型上存在債權法的強制性規范與物權法的強制性規范之分，違反債權法強制性規范將導致當事人意思表示無效的結果，違反物權法的強制性規范只產生不發生物權變動的結果。[10]比如違反法律的強制規定，結果只是不認可物權的效力，但是應當承認該合同有效。再如，《物權法》第184條第4款的規定：所有權、使用權不明或者有爭議的財產財產不得進行抵押。這里的抵押不是針對合同的效力，而是針對抵押權能否設定。對于此問題的法律效力的認定，只能從債權法的有關規定中找尋該合同是否有效的法律依據，而不能從物權法的有關規定中對合同效力作出決定。
從上述分析，合同買賣的效力不因物權的變動而發生影響，對于法律條文對宅基地使用權的禁止規定，并不會對農村房屋買賣合同的效力產生變化。
(三)農村房屋買賣的善意取得
我國現行法律上對于房屋善意取得制度處于不太明確的狀態，這就導致法官在審理案件的法律適用的存在很大的困難。法律制度具有重要的調整作用，它應當與社會經濟的發展相適應，在目前的法律水平下，善意取得制度在共有房產方面可以有條件地適用，其客觀原因有：
第一，如今我國的房地產登記制度處于并不完善的狀態，在如此條件下用善意取得制度有一定的社會基礎。隨著改革開放的深化，在現實實踐中，房地產登記開始盛行起來，有關房地產登記的立法也對這方面有了初步的規定。但與社會主義市場經濟的客觀要求相比，現有的登記制度仍欠缺一些基本的法律規定，如對登記的程序規定、登記機關的職權與管理、登記申請人的請求權等等一系列問題未曾涉及。登記機關在進行日常工作的時候時常出現處無法可依的情況。
第二，思想方面的影響。由于我國一些公民的法律意識淡薄，法律知識了解不足，在我國廣大農村中許多人對不動產交易的登記意識較弱，很多村民都不知道房屋交易需要在登記機關進行登記，因此善意取得制度對于這種現象能夠予以規范。如果房屋買賣中的第三人是在不知情、基于善意的情況下取得房屋，那就應該考慮善意第三人和穩定市場交易使之能夠順利進行，對第三人取得房屋所有權予以肯定。
四、結語
法院審理農村房屋買賣案件過程中，對買賣合同的效力認定在存在很多問題，如果審判不合理、沒有準確的法律依據，會引起買賣雙方的不滿，對社會的穩定會產生一定的影響。如果只是簡單地對農村房屋買賣進行限制，將導致建立在宅基地上的合法建筑無法在市場上發揮它的價值，剝奪了農民獲取利益的權利。因此，在審判實踐中充分發揮司法的調節作用，在堅持公平均衡的原則下更好的保護農民能夠自主的對所擁有房屋的處分權,農村房屋買賣合同的效力給予肯定和支持。當然，想徹底解決農村房屋買賣合同的效力問題，以避免因為法官在審理過程和法律適用中形成不同的見解，而出現同案不同判的狀況繼續發生，最有效的解決方法應該以法律規范的形式對農村宅基地使用權、農村房屋所有權的買賣和產權歸屬作出更加明確規定。[11]
【注釋】:
[1]瞿曉東：“農村房屋買賣合同效力探討”，載《理論探討》，2011年第3期。
[2]孟勤國：《中國農村土地流轉問題研究》，法律出版社2009年版，第151頁-152頁。
[3]王雁：“農村房屋買賣合同效力的研究”，載《經濟研究導刊》,2007年，第127-129頁。
[4]韓世遠：“宅基地的立法問題——兼析物權法草案第十三章‘宅基地使用權’”，載《政治與法律》，2005年第5期。
[5]張明輝、魏娜、康相鵬：“農村宅基地流轉問題探討”，載《中共鄭州市委黨校學報》，2006 年第 2 期。
[6]付堅強、陳利根：“我國農村宅基地使用權制度論略——現行立法的缺陷及其克服”載《江淮論壇》，2008年第1期。
[7]最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19 號)第 4 條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大以及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”?！?最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》(法釋[2009]5 號)第 14 條規定：“合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。
[8]王利明:“房屋所有權與宅基地使用權的關系”，載中國民商法律網，于2014年10月19日訪問。
[9]該條后半段規定“未辦理物權登記的，不影響合同效力”。
[10]王澤鑒:《民法學說與利例研究》(第五冊)，中國政法大學出版社2005年出版第15頁。
[11]郭明瑞：“關于宅基地使用權的立法建議”，載《法學論壇》，2007第1期。
(作者單位：江西省石城縣人民法院)
