農(nóng)村房屋買賣的法律適用
【案情】張某系北京市通州區(qū)某村村民。1981年經(jīng)申請，張某在通州區(qū)某村建筑上房3間，西廂房2間，及院落賣給李某。1993年4月6日，原通縣土地管理局經(jīng)審核，原通縣人民政府確認張某為該房屋土地的使用者，1994年7月10日，張某與李某簽訂一份《買賣房屋契約》，張某以10000元人民幣的價款將該房屋及院落賣給了李某，但至今未依法辦理宅基地變更登記手續(xù)。
【律師觀點】張某與李某的買賣行為，違反了我國法律的強制性規(guī)定，屬于無效的民事行為。《中華人民共和國土地管理法》第十二條規(guī)定“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。”《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規(guī)定“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。”“依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行變更登記。”農(nóng)村房屋是建筑在農(nóng)村宅基地上。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村私房的買賣，名以上是買房，實際上是買地。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。農(nóng)村房屋在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。因此，本案中所爭議的訴訟標的，雖然買賣行為已經(jīng)完成，但因其行為違犯了我國法律法規(guī)之規(guī)定，所以，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條關(guān)于“違反法律或者社會公共利益的”的民事行為是無效的，無效的民事行為是不受法律保護的。《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同為無效合同。
本案爭議的主要焦點是：買賣農(nóng)村私有房屋是否有法可依，并如何適用法律。
最高人民法院〔1987〕民他字第10號《關(guān)于地方各級人民法院不應制定司法解釋性文件的批復》中指出：“對審判實踐中遇到一些具體問題，建議你們在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，可寫一些經(jīng)驗總結(jié)性的文章，供審判人員辦案時參考，或者召開一定范圍的會議，總結(jié)交流經(jīng)驗”。正是基于第10號批復，2004年12月15日，北京市高級人民法院下發(fā)了京高法發(fā)(2004)391號《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》。該通知主要從北京市各級法院統(tǒng)一執(zhí)法尺度出發(fā)，對涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況和關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定以及涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則等三個方面，進行了較全面的分析、總結(jié)，明確提出了處理此類案件應堅持的三點原則，并依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，提出了對此類合同的效力以“認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效”的正確意見。
買賣建筑在集體土地上的房屋與買賣建筑在國有土地上的的房屋，有著本質(zhì)上的區(qū)別。理由是：
1、房屋建筑在土地上，要想建筑房屋，必需首先獲得土地使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第三款規(guī)定“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準。”這條規(guī)定表明，農(nóng)村村民想要獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，就必須依法經(jīng)縣一級人民政府批準，這既是一種行政前置審批程序，也是人民政府的職權(quán)，如果變更宅基地使用權(quán)的主體，根據(jù)土地管理法實施條例第六條規(guī)定，也必須由原土地登記機關(guān)依法進行土地使用權(quán)變更登記，其宅基地上的建筑物、構(gòu)筑物等附著物才能隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。因此，村民之間的私自買賣房屋行為，不能撤銷或改變?nèi)嗣裾膶徍藱?quán)和批準權(quán)，如果原土地登記機關(guān)不同意或不批準購買人對宅基地享有使用權(quán)，其該宅基地上的建筑物就不能依法轉(zhuǎn)讓，否則，買賣雙方的行為就違反了國家法律的強制性規(guī)定。就目前而言，我國法律沒有規(guī)定同一集體經(jīng)濟組織的村民，可以不需要經(jīng)過原土地登記機關(guān)依法進行土地使用權(quán)變更登記就可以私自買賣房屋，至于村委會變更宅基地使用人更沒有法律依據(jù)。
2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是人民政府基于具有特定身份的村民，無償給與的一種特殊權(quán)利。而城市房屋的土地使用權(quán)，是房屋所有權(quán)人通過買賣來取得的，是有償使用，出讓土地的主體是國家，而買受人可以是任何人。其建筑在該土地上的房屋的買賣標的，即包括該土地上的房屋，也包括該房屋的土地使用權(quán)。
就本案的民事訴訟而言，如果人民法院判決農(nóng)村房屋買賣合同有效，就已經(jīng)改變或撤銷了人民政府的行政審批行為，而確認行政行為是否合法抑或變更、撤銷，應當根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，只能通過行政復議或行政訴訟來處理。由此可以看出，人民法院在民事審判活動中，如果直接判決本案農(nóng)村房屋買賣合同有效，不但撤銷了人民政府的行政審批行為，同時又剝奪了人民政府的訴訟參與權(quán)利，其直接后果，一是違反了國家法律規(guī)定的法定程序，二來也嚴重地損害了人民政府在社會上的形象，降低了人民政府的執(zhí)政威信。
因此，就目前而言，農(nóng)村村民私自買賣房屋，應依法認定無效。
