內容摘要：在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，由于農村房屋法律定位模糊，農民對其自有房屋是否有處分權在立法上存在矛盾，導致在實踐中帶來很多社會問題。司法機關只能援引實際上不能作為判決依據(jù)的行政規(guī)章來作出判決，因此應通過修改《土地管理法》對農村房屋能否買賣、如何買賣等問題予以明確。本文認為，因宅基地的特殊性，可以通過一些特殊的方式如法定租賃權等，讓農村房屋在市場上自由流通，從根本上保障農民的利益，使農民真正享有物權。
關鍵詞：農村房屋買賣合同效力財產權土地管理法
農村房屋買賣案例分析
2002年7月1日，李女士以4.5萬元的價格購買了北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬先生的父親留下的一套院落，后花費十幾萬元把院子進行整修和布置。當時，李女士還拿到房屋買賣協(xié)議和土地使用證。不過，宅基地土地使用證無法“過戶”，只是在變更欄注明“房屋出售給李女士使用”。2006年12月，原房主馬先生要求原價收回住房遭到拒絕后，馬先生夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合同、收回房子。2007年7月10日，北京市通州區(qū)法院宋莊法庭作出判決，認為李女士的房屋買賣協(xié)議無效，判令馬先生向李女士支付93808元房屋補償，限李女士90天內“退房”。但判決后，李女士不服提出上訴。2007年12月17日，北京市第二中級人民法院作出終審判決，判決雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效，原告向被告返還房屋，被告向原告支付原房及添附部分的折價補償為人民幣93808元。這起案件也是農村房屋買賣糾紛的一個縮影。
目前，很多農村房屋買賣糾紛都與此相類似，而法院的判決也與上述判決雷同。本文認為，從長遠的社會效果看，類似判決帶來的不良效果要比判決本身不公平對社會的負面影響嚴重。
首先，從法理上講，類似于上述的判決結果與法律價值趨向追求的是公平和正義相悖。作為農村房屋買賣合同的當事人之一，農民在出賣自己房屋時，其目的是為了獲得經濟利益，而且在簽定房屋買賣合同時買賣雙方都是自愿的，而在涉案的房屋市場價上升以后，作為原告的賣方此時認為有利可圖，因此提起訴訟，利用民事訴訟作為自己謀取更多利益的手段，所以法院以農村房屋買賣合同無效判決將升值的房屋返還給原告，這實質上認可了原告這種不誠信的行為，而原告當初的違法行為卻因此而獲得了更多的利益，因此該類判決與訴訟法所提倡的正義和公平原則是不相符的。
其次，從法律的效果來看，類似上述的判決并沒有達到穩(wěn)定社會秩序的目的，作為原告的農村居民將自己的房屋賣掉時，說明他確實已經沒有使用該房屋的需要了，才將房屋賣給作為被告的城市居民，而法院判決被告作為購房人將房屋返還給原告，該判決本身就蘊含了潛在的糾紛，因為原告有可能再次將房屋出售給另外的居民，再次獲利，而當房屋再次升值時候，又會以同樣的手段將房屋收回，因此，類似上述的判決實際上是讓原告利用法律對此問題沒有明確規(guī)定的漏洞，達到了不合法的目的。
農村房屋買賣相關法律規(guī)定
目前，我國法律體系中沒有一部專門法律來規(guī)范農民的房屋所有權，只是在一些行政規(guī)章中對農村房屋問題作了規(guī)定。如國務院辦公廳1999年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》(以下稱《通知》)第二條第二款：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證”。還如2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》(以下稱《意見》)規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，從這些規(guī)定中似乎可以看出城鎮(zhèn)居民購置農村住宅是違法的。但是在一些全國人民代表大會頒布的基本法律中并沒有嚴格的禁止農村房屋買賣，如根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，該規(guī)定表明法律并未禁止農民出租、出賣住房，而是在農村村民出賣住宅以后，農民喪失了再申請宅基地的權利。同時，《物權法》第155條規(guī)定“已經登記的宅基地使用權轉讓或消滅時，應及時辦理變更登記或注銷登記手續(xù)”，該條款也表明了宅基地是可以轉讓的。因此從上述的條款中可以看出我國的基本法沒有禁止農村房屋的買賣。而且從法律的效力上看，《物權法》和《土地管理法》是基本法，屬于上位法，上述的《通知》和《意見》是行政規(guī)章，是國務院的下屬部門作出的規(guī)章，屬于下位法，其效力遠遠不及基本法的效力，因此可以認為法律是允許農村房屋買賣。
在司法實踐中，法官對于農村房屋買賣合同認定無效的原因，在于我國現(xiàn)行的相關法律法規(guī)和政策對該問題的規(guī)定出現(xiàn)了不統(tǒng)一和不協(xié)調。
目前，涉及到農民房屋所有權的法律只是零星的散落在《憲法》、《民法通則》、《物權法》和《土地管理法》中，而我國現(xiàn)有的用來規(guī)范房地產行業(yè)的法律如《城市房地產管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》等都是用來系統(tǒng)的闡述城市房屋所有權的問題。
與此同時，散落在上述幾部法中關于農村房屋買賣問題的法條也出現(xiàn)了沖突，例如根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”。根據(jù)該條款，只有“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移”的情況下，農民集體所有的土地的使用權才可以轉讓，因此可以認定農村村民不能處分自己的房屋。而《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，依據(jù)該條款規(guī)定，法律又允許農民買賣自己的房屋。因此這種互相矛盾的法條導致了在處理同類案件時候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，也會作出截然不同的判決結果。
