摘要：農(nóng)村房屋買賣后，買受人因房子拆遷獲得賠償幾套樓房，但是出賣人不服氣，要求法院撤銷原合同的買賣關(guān)系，享有房屋拆遷的補(bǔ)償利益，那么農(nóng)村房屋買賣的效力如何認(rèn)定呢?
【案情回顧】
1984年，李某經(jīng)申請批準(zhǔn)在某村建北房2間。1990年3月1日，王某與同村村民趙某達(dá)成協(xié)議，以8500元的價(jià)格將其所有的2間北房賣給趙某，當(dāng)日，簽訂了買賣協(xié)議書，雙方均在協(xié)議書上簽名，中間人董某也在協(xié)議書上簽名。李某得到房款以后，即將房屋及自己的產(chǎn)權(quán)證交給了趙某，并到外地做事。后趙某在院內(nèi)又?jǐn)U建了北房，分別建造東房和南方，房屋建好以后，趙某將房屋讓給兒子居住。1998年，鄉(xiāng)政府將該房屋確權(quán)給趙某兒子所有，但2001年鄉(xiāng)政府又撤銷了該房確權(quán)。1999年6月，某開發(fā)商對該地進(jìn)行拆遷，同年8月，開發(fā)商與趙某之妻吳某、趙某兒子簽訂了拆遷協(xié)議。為吳某、趙某兒子在開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)內(nèi)分配了5套樓房。吳某、趙某兒子入住樓房以后，原住房即被拆遷。后李某做生意回來，發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)被拆除，趙某一家已住進(jìn)新房，心中不服，在找到鄉(xiāng)政府、村委會解決此事無效后，即訴至法院，要求將上述北房2間、東房2間、南方4間確認(rèn)歸李某所有，并給趙某相應(yīng)的補(bǔ)償，理由是農(nóng)村房屋不能買賣。法院審理認(rèn)為：李某要求確認(rèn)上述房屋產(chǎn)權(quán)，由于1990年該房屋就由本人賣給趙某。1999年該地拆遷，拆遷單位對住戶趙某兒子亦進(jìn)行了安置，原房屋已經(jīng)被拆除。現(xiàn)李某要求確認(rèn)已經(jīng)不存在的房屋產(chǎn)權(quán)，其訴訟請求法院無法支持。最后判決駁回李某要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的訴訟請求。
【知識拓展】
上述案件中是關(guān)于農(nóng)村房屋賣出去后又返回的房屋買賣糾紛，那么農(nóng)村房屋可以買賣嗎?雙方簽訂的合同有效嗎?
一、農(nóng)村房屋是否可以買賣?
《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。該條件是針對宅基地申請而規(guī)定的，但是從該條的規(guī)定來看，農(nóng)村村民出售宅基地上所建住宅，法律并未禁止。從本案中的農(nóng)村私房買賣內(nèi)容合同內(nèi)容看，雖然交易的標(biāo)的物一般是地上建筑物，但是我國強(qiáng)調(diào)房地一體的法律背景下，實(shí)際上雙方交易的標(biāo)的物也包括了相應(yīng)的宅基地。農(nóng)村宅基地使用權(quán)有以下特點(diǎn)：
其一，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織;
第二，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主題是特定的農(nóng)村居民，即屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員，農(nóng)村集體組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權(quán);
其三，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有有限性，即宅基地原則上只能由宅基地使用權(quán)人利用宅基地建造住宅及附屬設(shè)施，供其居住和使用，不能將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)賣;
其四，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有福利性，即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)幕蛘呤抢U納很少的費(fèi)用。
可見，宅基地的使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制宅基地流轉(zhuǎn)。但是“一戶一宅”的法律規(guī)定在時(shí)間中并未有效執(zhí)行，現(xiàn)實(shí)是因繼承、分家而出現(xiàn)“一戶多宅”，因婚嫁、生育擴(kuò)大宅基地，導(dǎo)致部分村內(nèi)基本無空地可作宅基地，“分配宅基地”只能是占用承包地和自留地，故可允許在本村內(nèi)轉(zhuǎn)讓宅基地，以解決宅基地總量不足和一戶多宅的窘境。《物權(quán)法》第155條也規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)即使辦理變更登記或者注銷登記，表明宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。因此有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓符合我國宅基地使用現(xiàn)狀，也不為法律所禁止。
二、農(nóng)村房屋的確權(quán)機(jī)關(guān)是哪些?
農(nóng)村集體所有的土地確權(quán)機(jī)關(guān)是縣級人民政府，根據(jù)《土地管理法》第11條第二款明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。“本案中，鄉(xiāng)政府1998年將訴爭房屋確權(quán)給趙某兒子所有，該確權(quán)行為違反額上述法律規(guī)定，屬于超越職權(quán)的違法行為，因此鄉(xiāng)政府又于2001年撤銷該房確權(quán)。
三、農(nóng)村房屋買賣無效的情形
“房隨地走”是我國現(xiàn)行的農(nóng)村土地使用原則。也就是說，地是農(nóng)村集體所有的，地上的房屋農(nóng)民自己就不能隨意處分。根據(jù)國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地證和房產(chǎn)證”《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。”因此，集體土地上的房屋不能自由進(jìn)入交易市場。
農(nóng)村房屋買賣合同的下列情形應(yīng)該認(rèn)定無效：
1、向村外的人出售農(nóng)村住房，因違反集體成員屬性而無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前購房人取得了賣房人的在村集體成員資格而可認(rèn)定有效。
2、擅自出售農(nóng)村房屋，未經(jīng)本村委會批準(zhǔn)的無效，但是在一審法庭辯論終結(jié)前雙方當(dāng)事人補(bǔ)辦了審批手續(xù)的，可認(rèn)定有效。
3、購房人已有農(nóng)村房屋的，因不符合“一戶一宅”的法律規(guī)定而無效;
4、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房的，因違反國務(wù)院的額政策規(guī)定而無效;
5、非自然人{(lán)法人或者}組織購買農(nóng)村房屋的，因其不具有宅基地使用權(quán)人的主體資格而無效。
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