隨著我國經濟的發展，人口流動的增強，很多農村居民搬離了農村，手中有了“多余的房產”，農村私有房屋的買賣也應蘊而生。但在現實中，基于房價上漲、拆遷等原因，許多當事人又以違反法律的規定主張該房屋買賣無效。那么農村私有房屋能不能買賣?買賣合同的主體到底是誰呢?這一問題既關系到公民私有財產的保護又關乎社會的穩定。
農村私有房屋是指農民個人所擁有的用于生產、生活的自建自住農舍，這種農舍主要建在宅基地上。目前，我國還沒有關于調整農村房屋和土地的民事法律，僅在民法通則、物權法和土地管理法等極少數規范中進行調整。《物權法》第30條規定：“農村村民對其合法建造的房屋享有所有權”。第64條規定，“私人對合法擁有的房屋享有所有權，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。其中的處分形式多樣，包括買賣、互易、贈與等方式。《土地管理法》第六十二條也認可農村房屋可以買賣和出租。因此，在我國，農村私有房屋是可以買賣的。而且對集體經濟組織成員間的房屋買賣，我國相關法律和地方法規都有明確的規定，《上海市房地產轉讓辦法》(2004修正)第 13 條規定：“集體所有土地上建成的房屋需轉讓的，應當符合下列條件：(二)居住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉(鎮)范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人;非居住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉(鎮)范圍內的集體經濟組織或者個體經營者。在我國目前的司法實踐中，同一集體經濟組織成員間的房屋買賣，如果經過了宅基地審批手續的，一般認定該買賣合同有效。
但對非集體經濟組織成員買賣農村私有房屋的買賣合同卻認定為無效。理論界通說認為：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。而且根據國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”
這樣似乎讓人覺得非集體經濟組織成員不可以成為農村私有房屋買賣的主體。筆者認為：首先，我國法律是禁止宅基地的流轉，但似乎又與“房地一致”原則相矛盾。而且，我國現行的法律法規以及其他規范性法律文件并沒有明確規定非集體經濟組織成員成為農村私有房屋買賣主體是不合法的，“法有明文規定不可為，法無明文禁止即可為”。況且非集體經濟組織成員成為農村私有房屋買賣主體有著深刻的現實必要性。第一，農民存在多余房屋，由于繼承、贈與、新買住房等原因，很多農民脫離了農村，農存的住房就成為“多余”，需要處置，而房屋買賣就成為了最佳的處置方式，與此同時，由于城市住房緊張，房價高，城市居民來住房比較寬松的農村購買自己的住所不失為一個良策，一方面可以解決農場房屋“多余”現狀，另一方面又可以解決城鎮居民的住房問題。況且僅在集體經濟組織成員間內符合宅基地使用權分配條件的農戶之間流轉，無法形成有效的市場，還會損害出賣人的經濟利益;第二，它可以成為農民的融資手段。對于農民來說，不到萬不得已是不會出賣自己的房屋的，比如為了治病救人、生產經營等，而非集體經濟組織成員一般經濟實力比較強，能夠在短時間內給付購房款;其次，根據最高人民法院《關于適用合同法若干問題的解釋(一)》第四條的規定，人民法院確認合同無效只能依據法律和行政法規。但是，該通知雖然是以國務院辦公廳的名義發布的，尚不屬于行政法規。因此，不能據此決定農村房屋買賣合同的效力。
所以非集體經濟組織成員可以成為農村私有房屋買賣合同的主體。而且根據“地隨房走”原則，農村宅基地使用權也應該能可以以向非集體經濟組織成員流轉。
