近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)日益增多，并隨著民房拆遷補(bǔ)償?shù)膭≡觯纱艘l(fā)的農(nóng)村房屋買賣糾紛也隨之增加，我國(guó)法律目前對(duì)于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對(duì)于這一法律問(wèn)題理解各異，本文試從法律應(yīng)用層面上提出解決農(nóng)村房屋買賣法律適用問(wèn)題的個(gè)人見解。
一、現(xiàn)有對(duì)農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)法律及規(guī)范性文件的規(guī)定
(一)《物權(quán)法》第十三章對(duì)宅基地使用權(quán)作了明確規(guī)定：
第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
第一百五十四條 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。
第一百五十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。
(二)《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
(三)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào))規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。
(四)1999年5月6日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(以下簡(jiǎn)稱通知)的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。(第二款)農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
(五)1982年1月7日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國(guó)農(nóng)村房屋建設(shè)工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長(zhǎng)期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。”
二、農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定
(一)農(nóng)村房屋買賣合同的效力問(wèn)題共涉及三種情況
1、無(wú)權(quán)處分房屋的人簽訂的買賣合同。對(duì)這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)基本不存在差異，均認(rèn)為無(wú)權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權(quán)人不予追認(rèn)的，房屋買賣合同無(wú)效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)返還房屋和價(jià)款。
2、房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶登記是否影響房屋買賣合同的效力。對(duì)于這一問(wèn)題，存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是房屋買賣應(yīng)以變更登記過(guò)戶為生效要件，房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，房屋買賣合同無(wú)效。其法律依據(jù)是《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第6條的規(guī)定：“……依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登記之日起生效。”另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋是否過(guò)戶不影響房屋買賣合同的效力，理由是：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。自愿訂立買賣房屋協(xié)議，協(xié)議的有關(guān)內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故該合同有效。手續(xù)的辦理與否不影響買賣房屋協(xié)議的效力。
3、關(guān)于農(nóng)村房屋出賣給城鎮(zhèn)居民的房屋買賣合同是否有效的問(wèn)題。這一問(wèn)題存在較大的分歧。一種觀點(diǎn)認(rèn)為違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效合同，農(nóng)村房屋不得出賣給市民，房屋買賣合同無(wú)效。其依據(jù)主要是《土地管理法規(guī)定》的“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);和國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售”;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。
(二) 對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力案件的一些看法
判斷合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個(gè)有效要件的合同均為無(wú)效合同。我國(guó)合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個(gè)方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無(wú)民事行為能力人訂立的合同無(wú)效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無(wú)效;無(wú)處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效;無(wú)代理人權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認(rèn)的無(wú)效;二是意思表示真實(shí)，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺詐、脅迫方的請(qǐng)求撤銷或者變更該合同;因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請(qǐng)求撤銷或者變更該合同;惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效;以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效;三是內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國(guó)家利益的合同無(wú)效;損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效;顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人任何一方的請(qǐng)求予以變更或者撤銷;四是形式上符合法律的要求或者當(dāng)事人的約定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式，未采用特定形式的無(wú)效。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為:
1、無(wú)處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效。根據(jù)合同法規(guī)定，沒(méi)有處分權(quán)的人訂立的處分財(cái)產(chǎn)的合同，只有經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分人事后取得了所有權(quán)的，合同才有效，權(quán)利人不予追認(rèn)的，合同無(wú)效。
