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【案例】2002年1月7日，原告生某與被告吉某簽訂一份房屋買賣協(xié)議，原告以20余萬元將三間兩層農(nóng)村民房出售給城鎮(zhèn)居民被告，該房土地使用權(quán)權(quán)屬性質(zhì)為集體所有。協(xié)議簽訂后，被告付清購房款。原告按約將該房土地使用權(quán)證及建房許可證等交給被告，并從該房屋中遷出并由被告居住使用至今。房屋交付后，被告對該房重新進行了裝潢、建設(shè)和修理并曾要求原告協(xié)助辦理土地和房產(chǎn)過戶手續(xù)，但一直未辦理相應(yīng)過戶手續(xù)。近期，因該房拆遷涉及到補償款的給付，原告于2007年10月17日訴至法院，請求依法確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。
本案波涉及以下兩個問題：
一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力
關(guān)于農(nóng)村房屋交易行為的法律法規(guī)及相關(guān)政策的不夠協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，導(dǎo)致了此類糾紛的增多，主要體現(xiàn)在農(nóng)村房屋是否允許自由轉(zhuǎn)讓方面。我國《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。第62條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
2002年11月，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》出臺，明確規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證，導(dǎo)致許多城鎮(zhèn)居民已購買的農(nóng)村住房無法辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，從而導(dǎo)致了農(nóng)村房屋買賣合同糾紛增多。
在目前情況下對這類糾紛的處理，筆者認(rèn)為，依據(jù)我國《合同法》第52條第5項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。房屋買賣，房隨地走，地隨房走是原則。因此，農(nóng)村房屋的買賣在非本集體經(jīng)濟組織成員之間進行的，適用土地管理法及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，均應(yīng)認(rèn)定該房屋買賣合同無效。本集體組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣符合條件，被認(rèn)定為有效，一般只要判決雙方當(dāng)事人繼續(xù)履行合同就可。
二、對本案無效合同的處理
按照《合同法》第五58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此造成的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，一旦農(nóng)村房屋買賣被確認(rèn)為無效，應(yīng)判決雙方返還財產(chǎn)，并按照過錯賠償損失。但在現(xiàn)實中特別是在拆遷的情況下，判決雙方返還財產(chǎn)、并按照過錯賠償損失并無多大意義，因為賠償損失主要是房屋的差價部分，該差價已在拆遷補償款中，判決返還房屋后再賠償另一方損失增加了訴訟成本和當(dāng)事人訴累，故在這種情況下沒有必要返還，也不存在折價補償?shù)膯栴}。這也就是我們通常所說的無效認(rèn)定有效處理說。