房產(chǎn)作為一種高價(jià)值的商品，由于涉及的金額巨大，購(gòu)買者一定要弄清楚所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，因產(chǎn)權(quán)歸屬不明或者仍有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，購(gòu)買時(shí)一頂要謹(jǐn)慎地對(duì)待。上海房產(chǎn)糾紛律師提醒市民在簽訂房屋買賣合同時(shí)要明確合同履行內(nèi)容、履行期限以及違約責(zé)任等，以免發(fā)生不必要的麻煩。
樊某(甲方)作為買受人與陳某(乙方)作為出賣人就一套房屋簽訂房屋買賣合同一份，約定房款63萬(wàn)，甲方保證所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)權(quán)利明晰完整，無(wú)任何糾紛，雙方應(yīng)相互協(xié)助，保證各自的手續(xù)證照齊全，并約定了違約條款。當(dāng)日，樊某按約交付定金3萬(wàn)元。同年4月，陳某與樊某處理房屋過(guò)戶事宜時(shí)，樊某要求陳某出示案涉房屋產(chǎn)權(quán)證后支付房款，而陳某要求樊某先支付房款后再出示房產(chǎn)證并辦理過(guò)戶手續(xù)，雙方協(xié)商未果，導(dǎo)致未交付房款也未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。后陳某在雙方合同尚未解除的情況下將案涉房屋出售給案外人吳某、沈某，并將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記在吳某、沈某名下。故樊某起訴至法院，要求判準(zhǔn)被告陳某向原告樊某支付違約金12.6萬(wàn)元，并返還定金3萬(wàn)元；依法解除原被告雙方簽訂的房屋買賣合同。經(jīng)查明，案涉房屋系案外人所有，陳某以自己的名義出售房屋，但在締約時(shí)未如實(shí)告知案涉房屋的實(shí)際權(quán)利狀態(tài)。法院審理認(rèn)為，被告作為房屋出售人，除了履行協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)及交付房屋的義務(wù)，還負(fù)有向合同相對(duì)方如實(shí)告知房屋產(chǎn)權(quán)信息及配合提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料的附隨義務(wù)，但本案被告在合同簽訂之前未向原告方出示其作為房屋出售代理人的委托書及公證書，其行為已構(gòu)成違約。原告方在辦理過(guò)戶過(guò)程中又以對(duì)方未出示房產(chǎn)證為由拒付房屋首付款，也構(gòu)成違約。最終法院判決解除原被告雙方簽訂的房屋買賣合同，被告陳某返還原告樊某購(gòu)房定金3萬(wàn)元，駁回原告樊某其他訴訟請(qǐng)求。
滬律網(wǎng)提示：主給付義務(wù)是指在合同中所固有、必備的、自始確定的，并能夠決定合同類型的基本義務(wù)，如買賣合同中賣方的交付標(biāo)的物、買方支付價(jià)款的義務(wù)。在房屋買賣合同中，買方?jīng)]有按照合同約定的時(shí)間給付價(jià)款，則認(rèn)定為沒(méi)有履行主給付義務(wù)，構(gòu)成違約。
《合同法》第六條：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。第四十二條 當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：(一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；(三)有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：本案簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是樊某與陳某都構(gòu)成違約，樊某沒(méi)有按照合同支付房款，最終導(dǎo)致房屋被賣給他人；陳某在簽訂合同時(shí)也沒(méi)有告知房屋不是其本人所有，沒(méi)有盡到誠(chéng)信義務(wù)。因此在雙方都違約的情況下，違約金不用再給付。
