張某夫婦早在2016年的時候，和葛某簽訂了一份房屋買賣合同，合同簽訂過程中一路順利，卻不想在交房前賣家葛某突然提出要張某夫婦加價50萬，否則就不再履行合同，雙方爭執不下后對簿公堂，卻不想葛某此時拿出了自己患有精神分裂癥的病歷和相關證明，一審法院也因此判決張某夫婦敗訴，時隔多年，二審法院將此案發回一審法院重新審理。
2016年的時候，張某夫婦為了孩子能夠上個好學校，想買房，后經中介公司的介紹，和葛某簽訂了房屋買賣合同，根據購房合同，房屋合計價為370萬。買受人向出賣人支付定金45萬元。2016年春節前的幾天，張某夫婦分三次把45萬元的定金打給了葛某。卻不想賣主葛某在春節后突然毀約，理由是房子漲價希望對方加價50萬，并稱自己是精神分裂癥患者。對簿公堂后，司法鑒定意見稱，被鑒定人葛某當日簽訂房屋買賣合同時的精神狀態，對其當時的民事行為能力無法判定。之后，葛某向法院出示了自己簽約當天的病歷，醫生診斷其為精神分裂癥，建議住院。張某稱表示這本確診葛某簽約當天為精神分裂癥的病歷，一審判決后他才看到，他質疑開具病歷的醫生涉嫌造假。最終，張某夫婦一審敗訴，不服后提起上訴至，三年后，二審法院裁定本案發回重審。目前本案仍然在審理的過程中。
問題1：假設葛某確實為限制民事行為能力人，那么如果用《民法典》針對限制民事行為能力人的規定看，本案的房屋買賣合同效力如何？
律師回答到：假設本案中的葛某確實為精神分裂癥患者，并且被認定為限制民事行為能力人，那么依據《民法典》第145條的規定：“限制民事行為能力人實施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為有效；實施的其他民事法律行為經法定代理人同意或者追認后有效。相對人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日內予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。民事法律行為被追認前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。”葛某和張某夫婦簽訂房屋買賣合同，不屬于純獲利益的民事法律行為，至于是否屬于是與葛某的年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為，則需要進一步查證，假設也不屬于與葛某的年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為，那么本案的房屋買賣合同則屬于效待定的合同，需要等待葛某的法定代理人的同意或追認。
問題2：僅以房屋的價值增加為由，房屋賣家能主張買家增加購房款嗎？
律師指出：撇開其他的因素暫且不論，房屋的出賣人如果僅僅以房屋的價值增加為由，在房屋買賣合同簽訂后要求房屋的買受人增加購房款是不可以的，一方面買賣房屋的價款已經在房屋買賣合同中有了明確的規定，那么除非賣家和買家雙方達成一致協議變更合同中約定的房屋價款，否則房屋的出賣人就不能單方面地提高價款；另一方面，像房屋的價值往往會隨著市場的變化而變化，如果市場環境一改變，房屋的出賣人和購房人就都可以隨意地變更價格，那么合同的穩定性和可預期性就受到了破裂，而這也有悖于合同法中的誠實信用這一原則。
問題3：如何看待本案中的定金？
律師說到：我們通常所說的“定金”在法律上一般是指“訂金”，即具有預付款功能的“訂金”，但是如果買賣合同的雙方當事人有特別的約定，約定的是法律上的“定金”，即不僅具有預付款的作用，而且更多的是起到一種擔保的作用，根據《民法典》第587條的規定：“債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。”如果當事人約定的是法律意義上的“定金”，那么在出現違約的情況下，賣家作為定金收受人如果違約的，就需要雙倍返還買家定金，而買家作為定金給付人如果違約的，則不能要求賣家返還定金。
