杭州的楊某認(rèn)購(gòu)了一套房子，但是在交首付款時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己因?yàn)閭€(gè)人征信的問(wèn)題而無(wú)法獲得銀行貸款，因此無(wú)法購(gòu)買(mǎi)這套房屋，而這也導(dǎo)致楊某不僅面臨著自己交付的定金不能被退還，而且還需要支付違約金給開(kāi)發(fā)商的不利局面。
楊某欲購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)在255萬(wàn)元的房屋，其表示自己支付了5萬(wàn)塊錢(qián)的定金，十天后支付了首付款，加上5萬(wàn)定金一共是76萬(wàn)首付款，簽了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)之后，開(kāi)發(fā)商就把蓋章的那一份收走了。開(kāi)發(fā)商在未告知其的情況下把首付拆了3個(gè)單據(jù)，一個(gè)是5萬(wàn)，一個(gè)是15萬(wàn)，這兩個(gè)寫(xiě)成了定金，把剩下的56萬(wàn)寫(xiě)成了首付款。雖然對(duì)方這樣拆了，但楊某還是簽了字，也問(wèn)了對(duì)方為什么要這樣拆，對(duì)方回答這就是流程，簽字就可以。直到后來(lái)?xiàng)钅巢琶靼锥ń饘?xiě)成20萬(wàn)，意味著他一旦違約要承擔(dān)很?chē)?yán)重的代價(jià)，這個(gè)代價(jià)后來(lái)也應(yīng)驗(yàn)了。隨后楊某在辦理貸款時(shí)，因其在2018年有一筆貸款逾期超過(guò)90天，沒(méi)有被審批通過(guò)，當(dāng)時(shí)楊某并不知情。楊某說(shuō)他之前跟朋友合伙開(kāi)了一家蛋糕店，結(jié)果朋友的親人得了癌癥需要用錢(qián)，朋友那個(gè)時(shí)候沒(méi)錢(qián)，自己平時(shí)的銀行卡流水又比較高，就通過(guò)建行貸了一筆9萬(wàn)塊錢(qián)給朋友，那張建行卡也在朋友那里。哪知道后面朋友沒(méi)有還錢(qián)導(dǎo)致了逾期，最后還是他自己去結(jié)清的貸款，直到這次買(mǎi)房才知道這件事。只有等這條逾期還款的征信超過(guò)五年才能辦理貸款，而這導(dǎo)致這次房屋肯定是買(mǎi)不成了。楊某把情況告訴了開(kāi)發(fā)商，希望退回首付款。銷(xiāo)售得知后讓他寫(xiě)了情況說(shuō)明，楊某認(rèn)為這不是他主觀違約。在認(rèn)購(gòu)書(shū)上約定，楊某作為乙方，不論何種原因，如果未按照約定時(shí)間履行相關(guān)合同，已支付的定金不予返還，并且按照總房款的百分之十承擔(dān)違約金。另外還有一條顯示乙方保證自身資信情況符合所申請(qǐng)的貸款比例要求。這就意味著楊某總共要被扣掉45.5萬(wàn)。在支付首付款時(shí)，接待楊某的銷(xiāo)售人員表示沒(méi)有說(shuō)過(guò)5萬(wàn)是定金，簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)之后，定金收據(jù)也是開(kāi)的一張5萬(wàn)和一張15萬(wàn)，另外還有一張首付款的發(fā)票。可楊某說(shuō)在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，沒(méi)有仔細(xì)看條款，是銷(xiāo)售直接翻到最后一頁(yè)讓他直接簽字就可以了，而且當(dāng)時(shí)陪著一起來(lái)的同事也在，是可以作證的。銷(xiāo)售人員說(shuō)在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，明確問(wèn)過(guò)楊某有沒(méi)有信用貸，有沒(méi)有信用卡惡意逾期記錄。但楊某卻說(shuō)銷(xiāo)售沒(méi)有問(wèn)他這些，只是問(wèn)了自己的社保有沒(méi)有滿兩年。隨后開(kāi)發(fā)商表示已經(jīng)和楊某達(dá)成了一致協(xié)商意見(jiàn)。
問(wèn)題1：在《民法典》中，定金是什么？為什么因?yàn)槎ń鸬拇嬖冢瑮钅尘托枰冻龀林氐拇鷥r(jià)？
律師回答到：根據(jù)《民法典》第587條的規(guī)定：債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金并不同于我們通常所說(shuō)的訂金，其本質(zhì)是一種以金錢(qián)作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，楊某是負(fù)有支付購(gòu)房款的債務(wù)人，其支付的76萬(wàn)元中有20萬(wàn)元的定金（雖然楊某表示自己是在不明確知情的情況下才簽字的，但其意思表示仍足以讓20萬(wàn)元變?yōu)槎ń穑?dāng)楊某因自己的原因?qū)е潞贤荒苈男袝r(shí)，則20萬(wàn)元的定金就不能再向開(kāi)發(fā)商索償。
問(wèn)題2：楊某是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？
律師表示：《民法典》第577條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。楊某因事先沒(méi)有查清自己的征信信息，導(dǎo)致在支付房屋首付款時(shí)無(wú)法從銀行獲得貸款，而楊某在客觀上也不可能再籌集到錢(qián)來(lái)購(gòu)買(mǎi)這次的房屋，楊某確實(shí)存在著過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，楊某應(yīng)當(dāng)是承擔(dān)違約責(zé)任的。
問(wèn)題3：本案中的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是否會(huì)解除？
律師指出：最后開(kāi)發(fā)商表示自己和楊某達(dá)成了一致的協(xié)議，那大概率就是楊某支付一筆違約金，然后房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)解除，此種合同解除的方式是屬于《民法典》在第562條規(guī)定的：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”因?yàn)楹贤呛贤p方當(dāng)事人意思表示和意思自治的產(chǎn)物，只要雙方當(dāng)事人能協(xié)商一致解除合同，那么合同就可以解除。
