買(mǎi)家向賣(mài)家買(mǎi)了一套房屋后，發(fā)現(xiàn)賣(mài)家因?yàn)榍妨吮砀珏X(qián)，將房屋出租給了表哥夫婦居住。賣(mài)家承諾一個(gè)月內(nèi)沒(méi)有交付房屋的話，則退還購(gòu)房款。但是一個(gè)月后，房屋仍然沒(méi)有被騰空，買(mǎi)家便將房屋現(xiàn)在的住戶告上了法院，但是法院一審和二審均判決買(mǎi)家敗訴。
趙某向表哥劉某借款150萬(wàn)元，后雙方簽訂房屋租賃合同，約定趙某將其所有的房屋出租給劉某，以借款150萬(wàn)元的利息為租金，在趙某未還清借款時(shí)，劉某有權(quán)居住或者轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借。此后，劉某夫婦一直居住于該套房屋內(nèi)，并按時(shí)繳納水電、物業(yè)等費(fèi)用。兩年后，趙某與許某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將房屋出售給許某，購(gòu)房總價(jià)款為120萬(wàn)元。在許某支付30萬(wàn)元定金后，詢問(wèn)能否去看房，趙某回復(fù)該房屋現(xiàn)由其表哥劉某夫婦居住，暫不便看房。對(duì)此，許某未表示異議，在支付了剩余款項(xiàng)后，與趙某一起至不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理變更登記并領(lǐng)取了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。因趙某未歸還借款，案涉房屋一直由劉某夫婦居住。后許某便與趙某簽訂了退房退款協(xié)議，約定若趙某一個(gè)月內(nèi)未將房屋交付其使用，則應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房款120萬(wàn)元，否則其有權(quán)自行開(kāi)鎖入住。但一個(gè)月后，趙某未交房亦未退款。許某將劉某夫婦訴至法院，要求二人立即騰空并搬離案涉房屋。法院審理后認(rèn)為，許某是通過(guò)與趙某簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的方式取得案涉房屋，雖然辦理了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，起到了權(quán)利公示的作用，但是出賣(mài)方自始未交付，可見(jiàn)許某從未實(shí)現(xiàn)過(guò)對(duì)房屋的占有、使用，未能完全取得房屋的所有權(quán)權(quán)能。而當(dāng)事人主張物權(quán)排除妨害的前提是其已經(jīng)取得相應(yīng)的物權(quán)權(quán)能，故在所有權(quán)與占有權(quán)相分離的情況下，尚不能認(rèn)定許某有權(quán)基于房屋所有權(quán)人地位而要求房屋的實(shí)際占有人排除妨害。此外，劉某夫婦在房屋買(mǎi)賣(mài)前就已與趙某簽訂房屋租賃合同，二人對(duì)房屋的使用不屬于非法侵占。在許某支付定金、要求看房時(shí)，趙某便告知?jiǎng)⒛撤驄D居住于此，不便看房。依據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，許某在明知該房屋已被出租的情況下仍然購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)后果，無(wú)權(quán)要求劉某夫婦搬離房屋。同時(shí)法院釋明，若許某認(rèn)為因未能實(shí)際取得對(duì)房屋的實(shí)際占有致使自身權(quán)利受損，可依法向合同相對(duì)方趙某主張賠償責(zé)任。一審判決后，許某提起上訴，二審駁回上訴。
問(wèn)題1：什么是買(mǎi)賣(mài)不破租賃？
律師表示道：《民法典》第725條規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。該條規(guī)定正是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，像本案中的房屋，在許某購(gòu)買(mǎi)之前，已經(jīng)被趙某出租給了劉某，因此即便許某通過(guò)辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記獲得了房屋的所有權(quán)，也不能在租賃合同到期之前，要求劉某夫婦搬離。
問(wèn)題2：本案中，許某為何在一審和二審中敗訴？
律師指出：趙某和劉某簽訂了房屋租賃合同，雖然簽訂該合同的背景是趙某向劉某借款，但是該合同為雙方出于真實(shí)意思表示簽訂的，為合法有效的合同，雙方成立租賃關(guān)系。許某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同在后，基于“買(mǎi)賣(mài)不怕租賃”自然是無(wú)法獲得法院的支持。
問(wèn)題3：許某應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自己的權(quán)利？
律師提醒道：由于在趙某和劉某簽訂的房屋租賃合同中，約定了在趙某未還清借款之前，劉某都有權(quán)租賃該房屋，因此該房屋租賃合同的期限需要以趙某何時(shí)還清借款為限。許某買(mǎi)了房屋，但可能一直無(wú)法入住該房屋，其可以通過(guò)和趙某簽訂的退房退款協(xié)議，另行起訴趙某，以此維護(hù)自己的權(quán)利。
