房屋中介公司在促成出租人和承租人簽訂房屋租賃合同后,承租人私下和出租人協(xié)商,變更合同條款,簽訂了新合同。出租人以此為由拒絕支付中介費(fèi),中介公司向法院起訴,法院判決出租人應(yīng)當(dāng)按照中介合同,向中介公司支付中介費(fèi)。
某中介公司訴稱,其與王某簽訂了《傭金確認(rèn)書(shū)》,其中約定中介公司為王某提供居間服務(wù),具體內(nèi)容包括:1、提供租賃信息,2、提供與租賃房屋相關(guān)的交易流程、交易風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)行情咨詢,3、協(xié)助對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn),4、協(xié)助并促成簽訂房屋租賃合同。后中介公司找到了承租人張某,與雙方進(jìn)行溝通,組織雙方現(xiàn)場(chǎng)看房并且簽訂了房屋租賃合同。中介公司認(rèn)為,自己已經(jīng)付出了大量人力物力,履行了傭金確認(rèn)書(shū)的義務(wù),故王某應(yīng)該支付中介費(fèi)并支付利息。王某辯稱,中介公司沒(méi)有促成交易,是自己和承租人張某溝通成交的;經(jīng)中介公司介紹,自己和張某按照房屋建筑面積300平米簽訂了租賃合同,后來(lái)張某認(rèn)為公攤面積太大,要求按照實(shí)際面積算房租,否則就不租了,因此自己與張某私下協(xié)商,雙方按照實(shí)際使用面積247平米簽訂了新的租賃合同。法院經(jīng)審理后認(rèn)為,中介公司與王某簽訂了傭金確認(rèn)書(shū),隨后為王某提供了中介服務(wù),并促成王某與承租方張某就涉案房屋簽訂了租賃合同。此時(shí)傭金確認(rèn)書(shū)的付款條件已經(jīng)成就,王某應(yīng)當(dāng)向中介公司支付中介費(fèi)。王某認(rèn)可曾簽訂房屋租賃合同,因承租方張某對(duì)建筑面積提出異議,故又重新簽訂房屋租賃合同。王某以房屋建筑面積減少為由,否認(rèn)中介公司為其提供中介服務(wù)。故判決王某向中介公司支付中介費(fèi)36500元并支付利息。王某不服,提起上訴,二審維持了原判。
問(wèn)題1:《傭金確認(rèn)書(shū)》是什么性質(zhì)的合同?
律師回答道:依據(jù)《民法典》第961條規(guī)定:中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同?!秱蚪鸫_認(rèn)書(shū)》屬于中介合同,中介公司屬于中介人,王某為委托人,若中介公司成功為王某促成簽訂房屋租賃合同的,則有權(quán)收取傭金,也即中介費(fèi)。
問(wèn)題2:為何王某和張某簽訂了新的房屋租賃合同,仍應(yīng)當(dāng)按照《傭金確認(rèn)書(shū)》支付中介公司支付款項(xiàng)?
律師指出:《民法典》第963條規(guī)定:中介人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)中介人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的,由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報(bào)酬。中介人促成合同成立的,中介活動(dòng)的費(fèi)用,由中介人負(fù)擔(dān)。在中介公司的服務(wù)下,王某和張某簽訂了房屋租賃合同,但后續(xù)兩人又私下簽訂了新的房屋租賃合同,但這不影響中介公司已經(jīng)按照中介合同提供了中介服務(wù),王某應(yīng)當(dāng)按照合同的約定,支付中介費(fèi)。
問(wèn)題3:本案給我們什么啟示?
律師提醒到:本案中王某之所以要重新簽訂租房合同,是因?yàn)橛X(jué)得按照建筑面積計(jì)算租金太高了,故而簽訂的新合同是以實(shí)際使用面積作為租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因此,王某可以在找中介公司的時(shí)候,就明確自己的要求,是要以建筑面積為準(zhǔn)還是以實(shí)際使用面積為準(zhǔn),在此前提下,中介公司提供的服務(wù)未達(dá)要求的,王某則有權(quán)不支付中介費(fèi),而不會(huì)像本案一樣,是以違反中介合同的方式來(lái)拒絕支付中介費(fèi)。