1、前期物業(yè)服務合同是由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的，且其內(nèi)容包含在建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同中?！稐l例》第25條，“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容”。這里的物業(yè)買受人是指買房人即將來的業(yè)主，也就是說前期物業(yè)服務合同是房屋買賣合同的組成部分。關于前期物業(yè)服務合同的期限，法律規(guī)定建設單位與物業(yè)服務企業(yè)可以約定合同期限；但是，在約定的期限屆滿前，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同就已經(jīng)生效的，前期物業(yè)服務合同終止（《條例》第26條），這是因為物業(yè)管理畢竟與業(yè)主的權益密切相關，而前期物業(yè)服務合同卻不是業(yè)主簽訂的，并不能完全反映業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的要求，法律作此規(guī)定也是出于對業(yè)主權益的保護。
2、前期物業(yè)服務企業(yè)由建設單位選聘。為增加前期物業(yè)管理的透明度，法律規(guī)定了前期物業(yè)管理的招投標制度?！稐l例》第24條對此做了明確規(guī)定，建設部還專門就此制定了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，這樣增加了前期物業(yè)管理的透明度，打破了舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式?！稐l例》第24條，“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。”一般，住宅小區(qū)的建設單位都應通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，只有當投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小并經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準后才可以采用協(xié)議方式選聘。這里“住宅規(guī)模較小”的標準法律賦予省一級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定，《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第42條中，“本辦法第三條規(guī)定住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，其規(guī)模標準由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。”
3、建設單位可以制定臨時管理規(guī)約。《條例》第22條，“建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。”管理規(guī)約是業(yè)主大會對物業(yè)的使用維護管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應履行的義務以及違反管理規(guī)約應承擔的責任等事項作出的規(guī)定，本應由業(yè)主大會制定，但在前期物業(yè)管理中業(yè)主大會尚未成立，由業(yè)主大會制定管理規(guī)約是不可能的，而物業(yè)管理活動仍需進行，業(yè)主的權益也需維護，因此《條例》賦予建設單位制定管理規(guī)約的權利，并將其命名為臨時管理規(guī)約以區(qū)別于業(yè)主大會制定的管理規(guī)約，這也說明建設單位制定的規(guī)約的效力是臨時的，在業(yè)主大會制定出管理規(guī)約之后該臨時規(guī)約即失去效力?！稐l例》第23條還規(guī)定，“建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。”建設單位在賣房時應向買房人明示臨時管理規(guī)約的內(nèi)容，讓買房人知道自己在將來物業(yè)管理中的權利和義務的后做出購房決定，買房人應書面承諾遵守該規(guī)約，作此規(guī)定是為了減少實踐中因買房時得到的物業(yè)服務承諾與入住時得到的物業(yè)服務不一致而發(fā)生的糾紛。
4、前期物業(yè)管理的內(nèi)容與通常所說的物業(yè)管理有所不同。主要是：（1）物業(yè)共用部位的維護與管理?！稐l例》第27、28條規(guī)定，“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。”物業(yè)共用部位和共用設施設備的權利歸業(yè)主享有，建設單位無權處分，在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立并就此作出約定前，應由前期物業(yè)服務企業(yè)進行查驗并管理。（2）物業(yè)的承接驗收以及物業(yè)資料的接管。物業(yè)的驗收是前期物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是物業(yè)服務企業(yè)對已建成的物業(yè)的質量進行的初步把關，也明確了開發(fā)商與物業(yè)管理部門的責任。實踐中經(jīng)常發(fā)生開發(fā)商與物業(yè)管理部門由于住宅質量問題而互相推諉的事情，這是由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)職責不清造成的?！稐l例》第29條規(guī)定，“在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。”前期物業(yè)管理企業(yè)要對建設單位交付使用的物業(yè)質量進行驗收，并按要求對驗收后的物業(yè)進行維護與管理，驗收后一定時期再出現(xiàn)問題就應該由物業(yè)服務企業(yè)負責了。
5、明確了建設單位在前期物業(yè)管理中的責任。（1）配置物業(yè)管理用房，《條例》第30條，“建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房”。（2）物業(yè)的保修責任?！稐l例》第31條，“建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。”《建設工程質量管理條例》第39條及41條規(guī)定，“建設工程實行質量保修制度。 建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。”“建設工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。”房屋的有些質量問題在竣工驗收時可能無法發(fā)現(xiàn)，而是在使用中逐步暴露出來，如屋頂滲水、墻皮脫落、管道漏水、堵塞等，根據(jù)本條規(guī)定，物業(yè)在交付使用后一定期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)質量問題，應由建設單位承擔保修責任。開發(fā)商在交付住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》承擔相應的保修責任，但如果是住戶違反了《住宅使用說明書》的要求而使用不當或私自改變住宅結構等造成的質量問題，開發(fā)商不承擔責任?！督ㄔO工程質量管理條例》第40條規(guī)定了建設單位承擔保修責任的期限，“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； （四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”
