從河北省高級人民法院獲悉，該院日前二審判決一件涉及439戶購房者的房屋買賣合同糾紛案，判令不按約交付房屋的保定市春雨房地產開發有限公司(下稱春雨公司)給付購房者違約金5435萬余元。
據保定市中級人民法院一審判決認定：
保定市工商局于2001年10月8日與春雨公司簽訂《售房協議》，幫助該局439戶職工購買本市朝陽小區商品住宅樓7.3萬平方米。雙方約定交工時間為2002年8月30日，包括室內外水、電、液化氣、管線、綠化、路面硬化全部竣工。如不按時交工，春雨公司每日按購房總造價萬分之三向保定工商局交納違約金。后雙方又簽訂了一份《補充協議》。協議簽訂前后，保定工商局陸續將439戶職工的3450萬元購房款支付給春雨公司。協議簽訂后，因拆遷戶未能按計劃搬出，春雨公司無法全面進場施工，故未按約定在2002年8月30日交付房屋。之后，雖然數次延期，但被告至今仍未履行交付房屋義務。
2006年，原、被告雙方又就改建高層住宅進行協商。春雨公司提交住宅樓平面圖紙一份。該圖載明的建設單位為“河北農業大學水產學院”，但同時還有手寫標注“工商局職工住宅樓平面圖”。2006年8月29日，保定工商局一副局長在平面圖簽署“同意此戶型設計”的意見后報局長審定，局長簽署了“同意”的意見。但因價格等主要內容未協商一致，雙方一直未就改建高層住宅事宜簽訂書面協議。
由于房屋未按時交付，經雙方同意，有6位職工在2003年8月至2008年11月間先后退回購房款，共計61萬元。
保定中院審理認為，原、被告于2001年10月8日簽訂的《售房協議》及10月10日簽訂的《補充協議》，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規強制性規定，合法有效，雙方應依約履行。在合同履行過程中，被告未依約向原告交付房屋，已構成違約，應當按雙方協議約定的標準承擔違約責任。另外，被告建設工程沒有合法開工手續，合同目的已無法實現，原告據此請求解除雙方《售房協議》及《補充協議》，應予支持。該院遂作出判決：解除原、被告簽訂的房屋買賣合同;被告返還原告購房款3389萬元;被告按售房協議約定給付原告違約金(違約金每日按購房總造價7884萬元的萬分之三計算，自2002年8月31日起至款付清之日止)。
春雨公司提出上訴，請求二審法院依法改判或發回重審。河北高院確認了一審查明的事實，認為被告已構成根本違約，鑒于保定工商局已請求解除合同，故本案應當解除雙方房屋買賣合同關系，春雨公司應當承擔違約責任。遂判決解除原、被告雙方所簽房屋買賣合同;被告支付原告3389萬元購房款及相應利息;被告支付原告違約金5435萬余元。
爭議焦點
拆遷不成能否構成不可抗力事由
被告不服一審判決，提出上訴。理由是：認為原告保定工商局不是本案適格的訴訟主體;導致最初售房協議未能順利履行的原因為拆遷不能這一不可抗力事由，雙方已協商變更了合同主要內容，形成高層住宅訂購合同關系且正在履行中;一審判決上訴人支付高額的違約金，沒有法律依據。
河北高院審理認為，從售房合同的簽訂到合同的履行，其主體均是保定工商局與春雨公司，保定工商局的439戶職工既不是合同簽訂的主體，也不是合同履行的主體。春雨公司稱保定工商局不是本案適格原告的理由，缺乏依據，不能成立;拆遷問題是春雨公司進行房地產開發建設必須解決的問題，但對于房產的買受方保定工商局則不存在直接的法律關系，拆遷與否不構成影響交房的不可抗力的因素。故春雨公司以不能按時交房是因為發生了無法拆遷來抗辯不構成違約，缺乏依據，不能成立;雙方雖有建設高層建筑的意向，但尚未正式達成變更原協議而同意購買高層建筑的具體協議條款。春雨公司以雙方已經就購買高層建筑達成新協議，拒絕以《售房協議》和《補充協議》確定雙方責任的上訴請求，不能支持;至今的房價已經是原來房價的3至4倍，雙方合同違約金的約定并不構成違約金約定明顯過高的情形。
