2001年10月，劉某購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，價(jià)格30萬(wàn)人民幣。2002年11月劉某與孫某結(jié)婚，雙方對(duì)該房屋裝修后入住。2003年3月,劉某辦妥了所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證，將自己登記為產(chǎn)權(quán)人。2005年11月，劉某與孫某雙方因感情不和商議離婚，但在分割房產(chǎn)時(shí)雙方發(fā)生了爭(zhēng)議。因劉某于2001年用30萬(wàn)人民幣所購(gòu)房屋現(xiàn)已升至60萬(wàn)人民幣。妻子孫某認(rèn)為，該房產(chǎn)的增值部分應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。而劉某則認(rèn)為,他既然享有該房屋的產(chǎn)權(quán),其增值部分也應(yīng)屬于他所有,不同意孫某分割該房產(chǎn)的要求。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，最后妻子孫某訴至法院請(qǐng)求法院裁判。
本案是一起夫妻離婚不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分割糾紛的案例。筆者認(rèn)為，對(duì)于夫妻離婚所涉不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分割糾紛，要認(rèn)真對(duì)待，必須弄清兩方面問(wèn)題。
首先，要弄清夫或妻一方婚前購(gòu)買(mǎi)、婚后取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，應(yīng)屬于購(gòu)買(mǎi)一方的婚前財(cái)產(chǎn)，還是應(yīng)屬于夫妻婚后所得的共同財(cái)產(chǎn)。房屋買(mǎi)賣(mài)屬于不動(dòng)產(chǎn)交易，買(mǎi)受人要取得房屋產(chǎn)權(quán)不僅要和出賣(mài)人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，交付購(gòu)房款，而且還必須和出賣(mài)人一起到國(guó)家房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記；經(jīng)登記注冊(cè)，買(mǎi)受人取得房產(chǎn)證后，該房屋的產(chǎn)權(quán)才從賣(mài)房者手中轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者手中。鑒于不動(dòng)產(chǎn)交易的這種特殊性,在認(rèn)定夫或妻一方婚前購(gòu)買(mǎi)、婚后取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)的歸屬時(shí)，可不以取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為依據(jù)，而以取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)為依據(jù)。訂立了購(gòu)房合同并支付了部分房款的夫或妻一方婚前購(gòu)買(mǎi)，婚后取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為是購(gòu)買(mǎi)人一方的婚前財(cái)產(chǎn)。
其次，要弄清屬于夫或妻一方婚前財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)婚后升值，其增值部分應(yīng)屬于原夫或妻一方所有，還是應(yīng)屬于夫妻共同所有。這要求認(rèn)真分析其升值的原因，根據(jù)其升值原因的性質(zhì)，確定其增值部分的歸屬。
第一，如果在夫妻共同生活期間，雙方對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，維護(hù)管理，導(dǎo)致該房屋升值，那么，按照民法的“添附”理論，該房屋增值部分應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同所有。
第二，如果在夫妻共同生活期間，房地產(chǎn)行情發(fā)生變化、地價(jià)升值，從而導(dǎo)致該房屋價(jià)值增長(zhǎng)，那么，按照投資風(fēng)險(xiǎn)效益的原理，其增值部分應(yīng)屬于原夫或妻一方所有。
綜上所述，對(duì)夫妻離婚不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分割糾紛案件，既要認(rèn)真查清該房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、取得房產(chǎn)證時(shí)間及雙方結(jié)婚時(shí)間，還要在雙方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)增值部分歸屬產(chǎn)生糾紛時(shí)認(rèn)真分析該房產(chǎn)增值的根本原因。只有這樣，才能全面客觀地處理好雙方爭(zhēng)議的法律問(wèn)題。
具體到本案,因該房屋系劉某婚前購(gòu)買(mǎi),雖然直到婚后才取得房產(chǎn)證,但鑒于不動(dòng)產(chǎn)交易的特殊性,可不以取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為依據(jù)，而以取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)為依據(jù)。劉某訂立了購(gòu)房合同并支付了房款，雖然婚前未取得房產(chǎn)證,但其取得了對(duì)該房產(chǎn)的期待權(quán),該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為購(gòu)買(mǎi)人即劉某一方的婚前財(cái)產(chǎn)。另一方面,法院解決雙方對(duì)房產(chǎn)增值部分爭(zhēng)議時(shí),不應(yīng)太隨意,應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎處理,一定要全面認(rèn)真地分析導(dǎo)致其增值背后的根本原因,然后根據(jù)其根本原因來(lái)確定增殖部分最終的歸屬。本案中如果該房屋增值根本原因是由于雙方婚后對(duì)該房屋裝修造成該房屋價(jià)值增長(zhǎng),則其增值部分應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果該房屋增值的根本原因是由于市場(chǎng)行情上漲引起,則該房屋增值部分應(yīng)屬于原該房屋所有人所有。
