夫妻一方賣房的法律效力
核心提示：夫妻共有房產(chǎn)所有權(quán)，夫妻一方在房產(chǎn)買賣合同上簽字，是否構(gòu)成對(duì)夫妻另一方的表見代理行為？
［案情］2005年3月16日，鎮(zhèn)江市民張先生通過房產(chǎn)中介與孔先生簽訂了一份二手房買賣合同。合同約定：孔先生將其位于市區(qū)的一套建筑面積約80平方米的房屋出售給張先生，房款為20萬元（含室內(nèi)部分家具、車庫等附屬設(shè)施），由張先生在合同訂立之日支付購(gòu)房定金2萬元。張先生隨即支付了2萬元定金。5月底，孔先生的妻子聲稱孔先生賣房時(shí)沒有征得她同意，在她不知情的情況下擅自賣房的行為是無效的，提出將張先生支付的2萬元退給他。張先生于2005年年底一紙?jiān)V狀將孔先生夫婦告到法院，要求其雙倍返還定金共計(jì)4萬元。
[分歧]本案在審理中，對(duì)于張先生與孔先生之間簽訂的房屋買賣合同的法律效力及處理方面存在著兩種截然不同的意見。第一種意見認(rèn)為：孔先生所賣房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人（其妻）同意，孔先生不能擅自處分該房屋，因此孔先生擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的行為應(yīng)是無效的。第二種意見認(rèn)為：孔先生賣房行為構(gòu)成了表見代理，因此其與張先生之間的房屋買賣合同有效。
［評(píng)析］筆者同意第二種意見。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于只有夫妻一方在房屋買賣合同上簽字是否屬表見代理行為。表見代理屬于廣義范疇上的無權(quán)代理，具體是指在無代理權(quán)的情況下，代理人以被代理人的名義與相對(duì)人實(shí)施民事行為，并足以使相對(duì)人有理由相信代理人有代理權(quán)，法律為保護(hù)善意的無過失的相對(duì)人而要求被代理人對(duì)代理人的代理行為承擔(dān)授權(quán)人責(zé)任的一種法律制度。一旦構(gòu)成表見代理，則產(chǎn)生有權(quán)代理的法律效果。設(shè)立表見代理制度的目的在于保護(hù)相對(duì)人的合法利益，維護(hù)交易安全，促進(jìn)民事財(cái)產(chǎn)關(guān)系流轉(zhuǎn)的順暢。本案中，孔先生稱其妻讓其代簽，可見，張先生他完全有理由相信孔先生有權(quán)代理妻子賣房，所以可以認(rèn)定孔先生以妻子名義賣房行為構(gòu)成表見代理。因此，張先生與孔先生之間所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效，孔先生夫婦違約而不履行合同，應(yīng)當(dāng)依定金罰則雙倍返還定金給張先生。
