國家出臺了一系列遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，北京市也相應制定了更為嚴厲的實施方案，其中包括提高購房貸款首付比例和貸款利率。相關政策出臺的目的在于合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。但不可避免地會讓部分已經簽約的商品房及二手房買主因為難以支付高比例的首付款而出現被迫“違約”，這種未必真正構成合同法上的“違約”狀態也被社會公眾形象地稱之為“政策性違約”。從北京市已經受理的購房者要求解除買賣合同的案件來看，這種趨勢已經初現端倪。
如何妥善處理這些“政策性違約”產生的房屋買賣糾紛，是擺在購房人、賣房人和司法機關面前亟待解決的問題。司法機關對于這些案件的處理，不僅需要實現個案的權益平衡，同時要積極引導對類似案件的規范處理。
■典型案例：
首付不夠起訴解約退房
2010年3月，張小姐通過中介公司介紹，選中了一套建筑面積為97平方米的二手房，總價250萬元。張小姐與房主王先生簽訂了房屋買賣合同，合同約定張小姐首付20％，余款通過申請銀行按揭貸款的方式向王先生一次性付清。
當日，張小姐根據合同約定向王先生交納了20萬元購房定金。4月，張小姐在中介機構的協助下，向銀行申請貸款，但此時張小姐獲悉根據新的國家政策，自己需要支付的首付比例已從20%上調到30%，首付數額提高了25萬元，張小姐四處籌措，仍無力支付75萬元的首付款。
張小姐想到了解除合同，她認為貸款首付比例提高是自己無法預見的，由此導致合同無法履行，自己沒有過錯，因此，王先生應該將定金退還；而王先生認為由于張小姐自身資金的原因導致合同無法履行，應當適用定金罰則，定金不予返還。
后張小姐訴至法院，請求解除雙方買賣合同并要求王先生退還購房定金20萬元。
■類案分析：
“政策性違約”呈現四大特點
國家出臺調控性政策以來，由于政策變化導致的“違約”糾紛不斷出現。經過調研分析，可以發現“政策性違約”糾紛呈現以下特點：
一是主張退房的一般為購房者，退房的理由基本是無力支付過高的首付款或無法承擔提高的貸款利率。但從購房者退房的真實目的來看，可能存在不同：部分購房者確實是因為經濟能力有限，無法解決首付款及利率問題，客觀上無法繼續履行合同而被迫提出解除合同；部分購房者則并非在經濟能力上真的無力解決上述問題，而是看到國家出臺嚴厲措施后，房價有可能進入下降通道，便選擇以“搭順風車”的方式主動要求解除合同。
二是糾紛涉及的房屋買賣合同多為近期新訂立的房屋買賣合同。從“政策性違約”糾紛涉及的合同來看，基本是房屋買賣雙方簽訂合同在政府出臺有力的樓市調控政策之前，向銀行申請房屋抵押貸款在政策出臺之后。存在上述時間跨度的房屋買賣行為均有可能由于貸款購房者無力支付提高的首付款而停止交易。因此，此類糾紛在短期內將具有一定普遍性，并可能呈現集中爆發的趨勢。
三是房屋買賣合同對政策變化明顯缺乏預期，對首付款比例、貸款利率等合同履行重要事項可能發生的變化缺乏應對約定。由于房屋買賣雙方對國家調控可能性的預見不足，在房屋買賣合同中對于這些合同重要履行事項如果因政策變化導致被迫變化時，如何采取補充性措施缺乏明確約定，從而導致雙方繼續履行合同存在障礙，在雙方不能協商一致解決上述問題的情況下，買方只能訴至法院，要求解除房屋買賣合同。
四是爭議焦點在于因政策調控而導致合同無法履行，應當由誰承擔相應的不利后果。在該類糾紛中，房屋購買人和出賣人對于因政策變化導致合同履行遇到障礙的事實一般并無爭議，雙方爭議的焦點在于購房人認為因政策原因導致合同無法履行，并不構成真正的違約，買賣合同解除后，購房人無須承擔責任，其已交納的定金等款項賣房人應當予以返還。而賣房人則認為雖然因政策原因導致合同履行遇到障礙，但并非無法履行，雙方應當根據政策相應調整合同條款，合同應當繼續履行。如果購房人提出解除合同，即構成違約行為，應當承擔違約責任。如果購房人已經交納定金，則根據定金罰則，定金無須退還。
■法官解析：
“政策性違約”性質如何認定
從目前發生的糾紛來看，購房者向法院提起訴訟，訴訟請求一般為要求判令解除其與賣房人簽訂的房屋買賣合同，請求判令賣房人退還其已交納的款項。購房者的事實依據非常明確，均直接指向國家行政機關及地方政府對樓市的調控政策，導致合同無法履行。而法律依據則存在不同：一是主張上述政策調整構成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據我國合同法的規定，解除合同。二是主張上述政策調整構成合同法上的“情勢變更”，因此，要求依據我國合同法司法解釋關于“情勢變更”原則的規定，解除合同。
首先，來看看什么是不可抗力？根據合同法第一百一十七條的規定，不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。當事人由于不可抗力的原因導致無法實現合同目的，產生的解除權是法定解除權。不可抗力條款的認定應當注意以下四點：1.一方發生不可抗力，發生方與相對方均有解除權；2.并非一旦發生不可抗力即產生解除權，需以不可抗力致使合同目的不能實現為要件，也就是說，由于不可抗力的發生，剝奪了一方或雙方根據合同有權期待得到的東西，即喪失合同利益或履行利益；3.因不可抗力而解除合同，發生方可以免除損害賠償責任；4.發生方免責的前提在于發生方證明了不可抗力的發生，及時通知對方不可抗力發生的事實，且不可抗力不是發生在發生方遲延履行之后。
因此，從不可抗力的要件來看，房地產新政雖然屬于當事人不能預見的情形，但并未達到不能避免并且不能克服的客觀程度，不應認定為不可抗力。如果將此種情況認定為不可抗力，則可能出現的后果是不可抗力認定范圍的過寬，將造成合同穩定性受到極大影響。當事人將動輒以政策的變化構成不可抗力為由任意違約。
其次，再來看看何為“情勢變更”？關于“情勢變更”，在我國合同法上并未明文規定，但在2009年最高人民法院制定的合同法司法解釋（二）中明確規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除合同”。因此，情勢變更原則的適用必須符合以下條件：1.有情勢變更的事實，也就是說合同賴以存在的客觀情況確實發生變化；2.情勢變更為當事人不能預見；3.情勢變更必須不可歸責于雙方當事人；4.情勢變更的事實發生在合同成立后，履行完畢前；5.情勢變更后，如果繼續履行合同，會對當事人顯失公平。同時，情勢變更原則強調了情勢變更與不可抗力、商業風險的不同。
