房產(chǎn)新政頻出榕城購(gòu)房糾紛不斷
[提要]
銀行暫停對(duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放房貸后，個(gè)貸機(jī)構(gòu)和銀行的房貸拒簽量激增了十幾倍，而因房貸被拒而引發(fā)的退房糾紛已開(kāi)始在京城樓市不斷上演。
由于新政出臺(tái)后，地方配套的實(shí)施細(xì)則還未明確，由此造成的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛正在逐漸增加，購(gòu)房者在買(mǎi)房過(guò)程中有可能遭遇潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)一：三套房貸停止辦理
“我已經(jīng)有兩套住房，一套面積50平方米的房子自住，另一套30平方米小戶型用來(lái)出租，現(xiàn)在想買(mǎi)一套大一點(diǎn)的房子來(lái)改善住房，誰(shuí)知貸款辦不了。”吳先生沮喪地告訴記者，在新政出臺(tái)前，其買(mǎi)了一套新房，按揭貸款申請(qǐng)已提交，銀行方面正在審批。由于房產(chǎn)新政出臺(tái)，福州各大銀行都已暫停發(fā)放三套房貸，銀行方面表示，是否執(zhí)行房貸新政，必須以貸款審批核準(zhǔn)日為準(zhǔn)。如果貸款申請(qǐng)?jiān)谛抡雠_(tái)之前并未通過(guò)銀行審批，只能按最新的政策執(zhí)行，即不予第三套住房發(fā)放貸款。
當(dāng)吳先生向開(kāi)發(fā)商方面提出解除購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商表示購(gòu)房合同已簽訂，首付款可以退還，但是按照雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，買(mǎi)方如逾期未簽訂合同或未按期支付房款的，則視為違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除協(xié)議，對(duì)買(mǎi)方所交定金不予退還。吳先生表示，新政出臺(tái)導(dǎo)致銀行不發(fā)放貸款，這不在自己主觀控制范圍之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商不能因此拒不返還定金。
對(duì)此，福建世好律師事務(wù)所的鄭少芬律師表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。
新政的出臺(tái)，可視為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，即不可抗力。因?yàn)榉抠J政策的調(diào)整不為開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)房者意志轉(zhuǎn)移，由于房貸政策的調(diào)整而導(dǎo)致的合同無(wú)法履行，雙方當(dāng)事人都無(wú)過(guò)錯(cuò)。但業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同中一般都有一項(xiàng)條款“開(kāi)發(fā)商不負(fù)責(zé)按揭貸款辦理事宜，貸款無(wú)法辦理等后果由買(mǎi)方自行承擔(dān)”，因此，購(gòu)房者遇到此類(lèi)事件還是要盡量與開(kāi)發(fā)商方面協(xié)商一致。
風(fēng)險(xiǎn)二：首付提高
福州的劉女士看中了金山浦上大道某樓盤(pán)，3月初，劉女士按照約定，向開(kāi)發(fā)商支付了30000元的購(gòu)房定金，并在7天內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)付了購(gòu)房款總價(jià)20%的首付。不料，4月底劉女士突然接到開(kāi)發(fā)商的通知，因國(guó)家出臺(tái)新政，要求購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%，因此劉女士必須追加總價(jià)10%的首付款，如不能按期繳納，業(yè)主必須支付開(kāi)發(fā)商相關(guān)違約金。
“這完全是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。”劉女士氣憤地表示，自己本來(lái)在新政之前就可以辦完全部按揭手續(xù)，但是由于開(kāi)發(fā)商出售抵押房產(chǎn)卻沒(méi)能及時(shí)解壓，最后導(dǎo)致辦理相關(guān)手續(xù)事件延長(zhǎng)，原本在4月17日前就能貸到的款，結(jié)果被拖到了4月18日，“首付提高了10%，相當(dāng)于要多付10萬(wàn)元，可我根本籌不到這么多錢(qián)。”
對(duì)此，福建某事務(wù)所的盧律師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商只是幫助購(gòu)房者申請(qǐng)銀行貸款，購(gòu)房者才是貸款申請(qǐng)人，如果購(gòu)房者是在新政之后申請(qǐng)的貸款，僅因支付能力方面的原因，那么，購(gòu)房者則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
盧律師同時(shí)表示，如果購(gòu)房者能提供有力證據(jù)表明開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，并且這一事實(shí)與貸款延后之間存在因果關(guān)系，那么業(yè)主可以向開(kāi)發(fā)商索取雙倍賠款。“否則，如果購(gòu)房者不想放棄購(gòu)房機(jī)會(huì)，則可與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)，先讓開(kāi)發(fā)商墊付新增部分首付款，然后在約定時(shí)間內(nèi)付清余額。”
風(fēng)險(xiǎn)三：二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更改
“我們這套房子，是分成2套來(lái)辦理手續(xù)，將來(lái)也是辦2本產(chǎn)權(quán)證，這樣你還可以避免戶型超過(guò)140平方米而要交更高的契稅。”面對(duì)開(kāi)發(fā)商這樣“貼心”的服務(wù)，不少購(gòu)房者肯定會(huì)感到滿意。然而，隨著新政的出臺(tái)，這種看起來(lái)對(duì)購(gòu)房者有利的“好事”，卻暗藏巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)了解，不少開(kāi)發(fā)商為了讓項(xiàng)目規(guī)劃符合“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的規(guī)定，把大戶型“拆成”2套住房。購(gòu)房者在辦理按揭貸款時(shí)，同時(shí)向2家不同的銀行申請(qǐng)貸款，由于銀行以按照征信系統(tǒng)內(nèi)貸款申請(qǐng)人的貸款記錄作為認(rèn)定首套房或二套房的依據(jù)，只要購(gòu)房者此前沒(méi)有按揭貸款記錄，同時(shí)申請(qǐng)貸款，那么都會(huì)被認(rèn)定為首套房。
日前，銀行監(jiān)管一部主任楊家才表示，二套住房以家庭為單位進(jìn)行認(rèn)定，包括本人、配偶及未成年子女，具體住房套數(shù)將以房管部門(mén)的登記信息為準(zhǔn)。由于相關(guān)實(shí)施細(xì)則尚未公布，目前福州各家商業(yè)銀行仍以貸款記錄作為判定依據(jù)。但值得注意的是，一旦細(xì)則公布，大戶型“拆分”小戶型的做法將讓購(gòu)房者遭遇許多麻煩。
近日，馮先生就遇到這樣的問(wèn)題。他計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)金山某樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員告訴他，該套住宅是由兩套小戶型組合而成，屆時(shí)會(huì)辦理兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證，由于現(xiàn)在二套房認(rèn)定細(xì)則未出，可以同時(shí)向兩家銀行申請(qǐng)貸款，那么銀行就查不出以往是否有貸款記錄，則兩個(gè)貸款申請(qǐng)都能按照首套房貸標(biāo)準(zhǔn)辦理。但業(yè)內(nèi)人士提示說(shuō)，由于房貸審核及貸款發(fā)放一般需要1個(gè)月的時(shí)間，如果期間相關(guān)細(xì)則出臺(tái)，那么馮先生有可能其中一個(gè)貸款申請(qǐng)將被視作二套房貸，將大大提高其購(gòu)房成本。即便此次馮先生能順利按照首套房貸辦理2個(gè)貸款申請(qǐng)，但以后馮再購(gòu)房，將被視作第三套房，不僅置業(yè)成本將大大提高，而且還無(wú)法獲得貸款。因此，現(xiàn)在買(mǎi)“子母房”存在一定風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)需謹(jǐn)慎。
