本文介紹房屋租賃糾紛中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相關(guān)法律知識(shí)。
承租人對(duì)承租的房屋，享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，這是法律賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定。但是，在租賃糾紛中，承租人對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)仍有許多的不解和疑問(wèn)，專(zhuān)業(yè)律師結(jié)合已辦理的諸多房地產(chǎn)案例，對(duì)老百姓最關(guān)心的幾個(gè)法律問(wèn)題，分述如下：
一、租賃合同未經(jīng)登記，對(duì)承租 人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有何影響?
事實(shí)上，有的當(dāng)事人為逃避稅收或者減少麻煩，往往不去相關(guān)部門(mén)登記備案租賃合同，這種情況為數(shù)不少。本律師認(rèn)為，作為一項(xiàng)法定權(quán)利，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不應(yīng)以登記與否而影響其效力。但是，未經(jīng)登記的租賃合同，如果出租人已將房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，一旦房屋所有權(quán)發(fā)生變更，除非能夠證明他人是惡意的，否則，承租人便不能再以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由優(yōu)先取得房屋的所有權(quán)，只能請(qǐng)求出租人進(jìn)行賠償。 律師提醒：為有效行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人在與出租人訂立租賃關(guān)系之后，一定要去相關(guān)部門(mén)將租賃合同登記備案，以免因小失大。
二、如何確定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?
作為一項(xiàng)法定權(quán)利，承租人當(dāng)然可以選擇放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，當(dāng)出租人告知出賣(mài)房屋的事實(shí)后，承租人明確表示不予購(gòu)買(mǎi)。本律師認(rèn)為，事實(shí)上同樣存在一種默示的形式，比如承租人在合理期限內(nèi)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)房屋的表示，或者積極為出租人尋找買(mǎi)家，或者另行尋找租賃房屋等，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)為承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 律師提醒：在出租人告知承租人出賣(mài)房屋的事實(shí)后，如果承租人確想以同等條件購(gòu)買(mǎi)的，應(yīng)當(dāng)盡早地以書(shū)面形式告知出租人，以免喪失了法律賦予的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
三、出租人在房屋出售前的通知義務(wù)及承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限如何確定?
出租人在房屋出售前的合理期限內(nèi)應(yīng)當(dāng)通知承租人，通知的方式可以多種多樣。本律師認(rèn)為，以信函、電報(bào)、租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無(wú)論何種形式，都應(yīng)當(dāng)送達(dá)承租人，如果單純以登報(bào)公告形式通知的，就不能認(rèn)為已通知了承租人。 承租人在收到房屋出售的通知后必須在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果出租人未盡通知義務(wù)的，對(duì)于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限，我國(guó)法律及司法解釋并未作出明確要求。本律師認(rèn)為，依照相關(guān)規(guī)定，可以認(rèn)為承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限為知道了出賣(mài)房屋事實(shí)之日起的三個(gè)月內(nèi)。 律師提醒：為維護(hù)自己的權(quán)益，承租人應(yīng)當(dāng)在知道了出賣(mài)房屋的事實(shí)后，盡快行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，以防錯(cuò)過(guò)了合理期限而無(wú)處主張權(quán)利。
四、在訴訟中，承租人可否不提起行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而僅要求確認(rèn)出租人與他人的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 律師認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為法律賦予承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，其目的在于保證承租人可以相對(duì)優(yōu)先地取得租賃物的所有權(quán)。
因此，在出租人與他人惡意訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，法律允許承租人申請(qǐng)宣告該合同無(wú)效，以實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的。但是，本律師提醒公民注意的是：法律規(guī)定保護(hù)的是承租人實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的目的，也就是說(shuō)，申請(qǐng)宣告無(wú)效是手段，而不是目的。如果承租人不主張購(gòu)買(mǎi)的情況下，就說(shuō)明他沒(méi)有實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的的意思。所以，如果承租人不主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，僅要求確認(rèn)合同無(wú)效的，法院一般不會(huì)支持。
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