“售后包租”是一個(gè)曾經(jīng)讓人們談之色變的房地產(chǎn)市場(chǎng)破壞分子。近期，一些售后包租房地產(chǎn)產(chǎn)品再次走上本市房地產(chǎn)市場(chǎng)舞臺(tái)。曾經(jīng)的痛楚尚歷歷在目，先前有些售后包租的購(gòu)房人，以高價(jià)購(gòu)買房屋卻無法從發(fā)展商處兌現(xiàn)包租的承諾。現(xiàn)在的售后包租是否還是原來的模樣呢，借一句老話“浪子回頭金不換”，我們歡迎能充分保護(hù)消費(fèi)者利益的售后包租，并希望讀者能夠輕松享受正規(guī)合法的售后包租。1997年上海市政府曾經(jīng)出臺(tái)了上海市房屋售后包租試行辦法，隨著1999年上海市房屋租賃合同條例的頒布實(shí)施，該文件已經(jīng)取消而失效。
什么是商品房售后包租
商品房售后包租是指發(fā)展商為促進(jìn)銷售，在其投資建造的商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由發(fā)展商以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。
不能碰的售后包租
不是商品房項(xiàng)目，不得實(shí)施售后包租。那些無法取得預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目不能在建設(shè)期間進(jìn)行售后包租，只有取得了預(yù)售許可證的房屋，才能在預(yù)售階段進(jìn)行售后包租。對(duì)于已竣工且取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是最具備售后包租條件的。
租金計(jì)算方式預(yù)售的房屋不可以進(jìn)行預(yù)租，只有在房屋竣工之后才能開始計(jì)算租金。有些房地產(chǎn)商為了加大促銷力度，承諾消費(fèi)者在簽署預(yù)售合同之后就可以取得租金，這樣的約定其實(shí)是無效的。所謂租金，是指對(duì)房屋的使用而支付的代價(jià)。如果房屋還不具備使用功能，當(dāng)然不能收取租金。租金必須從房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工之日開始計(jì)算。
包租人身份疑問嚴(yán)格意義上的售后包租人必須是發(fā)展商。如果發(fā)展商不是包租人，而是一家房地產(chǎn)租賃公司，此類的售后包租對(duì)于消費(fèi)者來說存在巨大商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果包租人不能兌現(xiàn)包租的承諾，購(gòu)房人是無法向發(fā)展商主張權(quán)利的，購(gòu)房人的利益得不到法律保護(hù)。
開發(fā)商的資信能力
有些開發(fā)商是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，此類發(fā)展商的資信最弱，往往在項(xiàng)目開發(fā)完成之后就注銷了事。因此，建議購(gòu)房人在接受發(fā)展商是項(xiàng)目公司的售后包租同時(shí)，要求發(fā)展商的母公司或者有資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保。
