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    專(zhuān)家解讀小產(chǎn)權(quán)房 目前國(guó)家不承認(rèn)其合法權(quán)益
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,066 ℃

      小產(chǎn)權(quán)房自誕生之日起,就沒(méi)有過(guò)“正式身份”,相關(guān)部門(mén)多次重申小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。從北上廣等一線(xiàn)城市到二三線(xiàn)城市,再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn),幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房能否“轉(zhuǎn)正”?“權(quán)”歸何處?就此專(zhuān)家們表示,小產(chǎn)權(quán)房作為違法建筑,雖然一刀切的“拆除”不太可能出現(xiàn),但從目前來(lái)看,國(guó)家是不會(huì)承認(rèn)其合法權(quán)益的。并且作為特定時(shí)代的產(chǎn)物,小產(chǎn)權(quán)房無(wú)論是居住還是投資,將會(huì)承擔(dān)翻倍的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),并且風(fēng)險(xiǎn)將永遠(yuǎn)存在。

      劉璐:成都 老年人是購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的主力

      目前來(lái)看,小產(chǎn)權(quán)房的情況很復(fù)雜,包括了農(nóng)村集體用地、新居工程和拆遷安置房三類(lèi)房屋,當(dāng)前的小產(chǎn)權(quán)房主要問(wèn)題就是在集體用地的宅基地上建設(shè)的住房,銷(xiāo)售給了城市居民。當(dāng)然,還有一種小產(chǎn)權(quán)房是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。這個(gè)問(wèn)題就更大。

      幾年前的數(shù)據(jù)顯示,2010年成都在建在售的小產(chǎn)權(quán)土地總面積超過(guò)4000畝,總房源超過(guò)4萬(wàn)戶(hù)。主要集中分布在郫縣的團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)、三道堰及古城鎮(zhèn)等場(chǎng)鎮(zhèn)上。郫縣小產(chǎn)權(quán)土地開(kāi)發(fā)量一度占到成都在售小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)土地面積的一半。金牛區(qū)和武侯區(qū)、新都、雙流等區(qū)域也有一些。

      與小產(chǎn)權(quán)所在區(qū)域的商品房銷(xiāo)售價(jià)格相比,小產(chǎn)權(quán)價(jià)格要比商品房銷(xiāo)售價(jià)格低不少,這主要是由于小產(chǎn)權(quán)房的土地成本很低。一些對(duì)價(jià)格敏感的人群,如養(yǎng)老的老年人、低收入年輕人等,也有人買(mǎi)來(lái)就是投資。從成都的情況來(lái)看,老年人是購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的主力。

      國(guó)家不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房,這顯然會(huì)影響小產(chǎn)權(quán)房的流通和交易,對(duì)投資來(lái)說(shuō)也是一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。此外,針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房,不動(dòng)產(chǎn)登記已明確規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)登記在冊(cè),不會(huì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

      如何解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題,特別是已經(jīng)有的巨大存量,很可能還是會(huì)具體問(wèn)題具體分析。一刀切的“拆除”也不太可能出現(xiàn),但目前來(lái)看國(guó)家是不會(huì)承認(rèn)其合法權(quán)益的。

      陳寶存:小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)計(jì)與管理處于一個(gè)模糊地帶

      小產(chǎn)權(quán)房有一種類(lèi)型實(shí)際上是屬于沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批,便建在耕地上頭,這屬于違章建筑。眾所周知,耕地是不能作為住宅,是不能蓋房的,所以這就造成了一部分小產(chǎn)權(quán)房。再有一大部分小產(chǎn)權(quán)房,是在城市化過(guò)程當(dāng)中,城中村改造的項(xiàng)目。這部分項(xiàng)目,按正常的程序來(lái)講,是先做土地拍賣(mài)的。但是在舊城改造過(guò)程中,并沒(méi)有進(jìn)行土地拍賣(mài),沒(méi)有土地證,那么后期所有的手續(xù)都沒(méi)有。所以這也造成小產(chǎn)權(quán)房不斷增多。

      目前小產(chǎn)權(quán)房這塊沒(méi)人管理,沒(méi)有人知道全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)什么樣的情況。所以也沒(méi)有人知道小產(chǎn)權(quán)到底是有多大的量。但是在耕地上建立的小產(chǎn)權(quán)房,這方面的數(shù)據(jù)應(yīng)該不是很大。

      小產(chǎn)權(quán)房占大比例的是新農(nóng)村建設(shè),建于城市邊緣地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房。農(nóng)村上樓之后蓋的住宅,除了自己用的之外,其他的是不能蓋住宅的,這個(gè)是有明確規(guī)定的。但是現(xiàn)在就大量的建了住宅,造成了小產(chǎn)權(quán)房。而指望小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)登記變成大產(chǎn)權(quán)房,這個(gè)希望是沒(méi)有的。

      小產(chǎn)權(quán)房處于一個(gè)十分尷尬的境地。既不能轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán),但是又不能把它們拆除。但這種情況還將會(huì)持續(xù)下去。這方面的問(wèn)題難度很大,比如深圳,在深圳有大量沒(méi)有合法房產(chǎn)證的住宅,大約占了深圳房產(chǎn)的一半左右。像這種情況,你說(shuō)到底是收它還是不收它?是管理還是不管理?

      小產(chǎn)權(quán)房不能登記,會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)登記難度加大,幾乎就是無(wú)法完善。所以我一直不看好房產(chǎn)登記。而小產(chǎn)權(quán)房,也只能先暫時(shí)放著,至于以后怎么處理,就不太清楚。

      閆濤:小產(chǎn)權(quán)房如果轉(zhuǎn)正 對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的人來(lái)說(shuō)是不公平的

      小產(chǎn)權(quán)房既不經(jīng)過(guò)備案,也不經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)辦理,因此沒(méi)法統(tǒng)計(jì)它的存在面積。相對(duì)來(lái)說(shuō),小產(chǎn)權(quán)房基量最大的多數(shù)發(fā)生在商品房?jī)r(jià)格較高的區(qū)域,基本上是集中在華南、華北、華東這三個(gè)地方。

      全國(guó)層面上來(lái)說(shuō),成都不算小產(chǎn)權(quán)房特別嚴(yán)重的地區(qū),但是幾年前乃至十幾年前,在成都的武侯區(qū)、高新區(qū),是挺多的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū),包括今天的十陵、龍?zhí)叮鋵?shí)都有。可以說(shuō),小產(chǎn)權(quán)房在成都仍然存在,影響還不小。

      國(guó)家如果讓小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”,那么實(shí)際上就對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的人來(lái)說(shuō)是不公平的;若是不“轉(zhuǎn)正”的話(huà),畢竟有那么大的積壓,我個(gè)人認(rèn)為國(guó)家在小產(chǎn)權(quán)房這件事情是不會(huì)放開(kāi)的。

      作為特定時(shí)代的產(chǎn)物,它的風(fēng)險(xiǎn)將永遠(yuǎn)存在。小產(chǎn)權(quán)房長(zhǎng)期處在尷尬的市場(chǎng)境地下,住小產(chǎn)權(quán)房和買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房,都是有風(fēng)險(xiǎn)的。而小產(chǎn)權(quán)房的擁有者,花了比別人更少的錢(qián),卻獲得了和別人一樣的居住資格。換句話(huà)說(shuō),你得到的更多,那你就需要付出更多,而付出的就是比別人承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。

      小產(chǎn)權(quán)房作為國(guó)家已經(jīng)定性的非法違建,是沒(méi)有出路的,并且還要承擔(dān)翻倍的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房作為非法違建,這要看國(guó)家這把刀什么時(shí)候落下來(lái),就算這把刀沒(méi)落下來(lái),那么也會(huì)一直掛在頭上。

      林春柏:沒(méi)有合法身份 既不能正常交易 還面臨被處理的風(fēng)險(xiǎn)

      “小產(chǎn)權(quán)房”本身不是一個(gè)法律概念,嚴(yán)格按照法律規(guī)定,應(yīng)該叫違法建筑。在建設(shè)過(guò)程中,違背了有關(guān)土地使用、房屋建設(shè)等一系列法律法規(guī)。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有合法身份,就不是合法財(cái)產(chǎn),不能正常交易、也不能抵押貸款,理論上還面臨被作為違法建筑撤掉的風(fēng)險(xiǎn)。

      商品房開(kāi)發(fā),需向政府購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán),繳納土地出讓金。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,還需要繳納各種稅費(fèi),政府也要對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)予以監(jiān)督管理。而小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè),往往直接從村委會(huì)或鄉(xiāng)政府“購(gòu)買(mǎi)”或租賃土地,土地的性質(zhì)通常不是國(guó)有土地集體土地,在修建過(guò)程中往往也繞過(guò)規(guī)劃建設(shè)部門(mén)的監(jiān)督管理。

      政府沒(méi)有從小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和銷(xiāo)售中收到依法應(yīng)當(dāng)收取的稅費(fèi),所以政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正積極性不足。而所謂的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)繳稅費(fèi),只是理論上的,很多小產(chǎn)權(quán)房的修建人,早就拿錢(qián)走人了,找不到人補(bǔ)繳。如果不補(bǔ)繳直接宣布轉(zhuǎn)正,對(duì)其他購(gòu)買(mǎi)商品房的業(yè)主,造成“守法吃虧”的狀況,又是不公平的。

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