一些業(yè)主在購買新開發(fā)的一個樓盤的房屋后，這個樓盤的房價就跌了，有些業(yè)主一計算，覺得自己虧了七八十萬，于是找到開發(fā)商要求補差價或者退房，但是開發(fā)商則不同意，雙方也因此發(fā)生了激烈的矛盾，那么像這種情況，從法律的角度看應(yīng)該如何處理呢？下面我們先看下這一事件的大致情況：
前兩天，網(wǎng)上曝出一個讓人看了有些哭笑不得的消息：青島一售樓處被人砸爛了！這到底是怎么回事？原來，這個樓盤降價了，原先買房子的業(yè)主感到虧了：很多業(yè)主當初買房的時是14000多元錢每平米，誰知最近開發(fā)商大降價，直接就降到了1萬元左右了，一平米降了4000塊錢左右，這里的戶型基本都是200平米左右，一套房子就虧了大約80萬，這讓一些業(yè)主感覺自己虧大了。這些業(yè)主于是一起到售樓處，希望找開發(fā)商補差價，也有業(yè)主要求退房，但開發(fā)商稱，漲價和降價都是市場上的正常行為，當初賣房子的時候也沒有承諾如果降價就補償差價，所以開發(fā)商無法滿足房東的要求。業(yè)主一聽更來氣了，開發(fā)商一看不好，連忙叫來了保安和所有的售樓人員，結(jié)果雙方發(fā)生了肢體沖突，雙方也因此一直僵持不下。
問題1：房價下跌后，已經(jīng)購房的業(yè)主是否有權(quán)要求解除購房合同呢？
律師回應(yīng)到：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，房屋的買受人可以要求解除購房合同，并要求退房的情形有：(一)開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）開發(fā)商延期交付房屋；（三）在房屋買賣合同訂立后，開發(fā)商又將房屋出賣給第三人；（四）在房屋買賣合同訂立后，開發(fā)商沒有告知購房人而又將該房屋抵押給第三人；（五）房屋的實際面積和房屋買賣合同中約定的面積誤差比絕對值超出3%；（六）房屋無法辦理所有權(quán)證；（七）房屋的質(zhì)量不合格，導(dǎo)致無法正常居住等。而房價的變化，并不會直接導(dǎo)致房屋買賣合同被解除，不是合同解除的法定理由，除非是房屋的買受人和開發(fā)商協(xié)商一致解除房屋買賣合同。因此已經(jīng)購買房屋的業(yè)主并不能因為開發(fā)商降低了房屋價格而要求解除購房合同，也不能要求退房，但同樣的，當房屋的價格上漲后，開發(fā)商也不能要求解除房屋買賣合同。
問題2：房價下跌后，已經(jīng)購房的業(yè)主是否有權(quán)要求開發(fā)商退還差價呢？
律師回答到：在房價下跌后，如果已經(jīng)購房的業(yè)主最終能夠和開發(fā)商達成退還差價的協(xié)議，那么這些業(yè)主就有權(quán)要求開發(fā)商退還差價。因為合同法的一個基本原則就是契約自由原則，也即我們通常所說的意思自治原則。房屋買賣合同是開發(fā)商和購房人之間的自愿訂立，當然也允許雙方當事人通過協(xié)商的方式對合同的內(nèi)容進行變更或解除。開發(fā)商與購房人通過協(xié)商的方式，自愿達成退還差價的補償協(xié)議就是協(xié)議變更合同條款，當然其前提應(yīng)當是不違反法律和法規(guī)的規(guī)定，以及不損害第三人的利益。因此，一旦當有效的協(xié)議達成，開發(fā)商即有義務(wù)支付業(yè)主差價，業(yè)主也有權(quán)利要求開發(fā)商依據(jù)協(xié)議的約定返還差價。不過，如果業(yè)主和開發(fā)商之間沒有達成返還差價的補償協(xié)議，已經(jīng)購房的業(yè)主是沒有權(quán)利單方面要求開發(fā)商給予差價的補償?shù)摹?/p>
問題3：這一事件給我們的啟示是什么？
律師提醒到：房屋的價格往往會因為政策的原因或者開發(fā)商為達到促銷目的的原因而發(fā)生變化，如果一旦房屋價格上漲，開發(fā)商就可以要求業(yè)主返還房屋，或者是一旦房屋價格下跌，業(yè)主就可以要求開發(fā)商退房，那么房屋買賣合同的穩(wěn)定性必然會受到嚴重的影響，而這也會影響市場秩序，使市場陷入混亂。因此無論是開發(fā)商也好，還是購房者也好，都應(yīng)當承擔房屋買賣后價格變動帶來的風(fēng)險，這種風(fēng)險只能通過選擇最佳賣房或購房的時機來借以規(guī)避。另一方面，在發(fā)生上述這種事件時，雙方當事人都應(yīng)當尋求和平的方式加以協(xié)商處理，過激的行為只會加深矛盾，這對雙方當事人而言都不是一件好事。
