弟弟借嫂子的名字購買了一套房屋，房屋登記在嫂子的名下，但是后來哥哥和嫂子離婚了，雙方也都明確這套房屋實(shí)際上是弟弟所有的。然而，哥哥和前嫂子因?yàn)閭鶆?wù)問題被債權(quán)人起訴，又因?yàn)闆]有履行判決而被強(qiáng)制執(zhí)行，登記下前嫂子名下的這套房屋就面臨著被拍賣的問題，弟弟只能向法院提起了執(zhí)行異議之訴，法院審理后依法予以支持。
張某1準(zhǔn)備與相戀多年的女友結(jié)婚，急需購買婚房。于是，其與哥哥張某2及嫂子方某（以上均為化名）商量，借嫂子方某的名義購買了某房產(chǎn)，由方某與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，登記在方某名下。張某1支付購房款、維修基金、契稅、水電燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用，并裝修入住至今。由方某領(lǐng)取了該案涉房產(chǎn)的不動產(chǎn)登記證書。雙方曾簽訂協(xié)議書一份，約定該房產(chǎn)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為張某1，享有對房產(chǎn)的各種處置權(quán)等。后來，張某2與方某協(xié)議離婚，二人在離婚協(xié)議書中也載明女方方某名下的該案涉房產(chǎn)與張某2和方某無關(guān)。后隨某因借款合同糾紛將張某2、方某訴至法院，審理過程中查封了方某名下該案涉房產(chǎn)。后法院作出判決，張某2償還隨某借款本金29萬元及利息，方某對上述借款本金8萬元及相應(yīng)利息承擔(dān)共同還款責(zé)任。判決生效后，二人均未履行。隨某申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院裁定評估、拍賣該案涉房產(chǎn)，并要求方某或?qū)嶋H控制人遷出并騰空該房產(chǎn)。后張某1向法院提出書面申請，終止對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行行為，法院經(jīng)審理裁定駁回張某1的異議請求。張某1提起執(zhí)行異議之訴，請求法院不得繼續(xù)執(zhí)行第三人方某名下的案涉房產(chǎn)，并解除對該房產(chǎn)的查封、評估、拍賣等執(zhí)行措施，依法確認(rèn)案涉房屋歸其所有。經(jīng)法院審理認(rèn)為，對案涉房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人的認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)出資、協(xié)議約定及當(dāng)事人意思表示等情況。根據(jù)庭審查明事實(shí)，原告張某1與第三人方某之間存在借名買房關(guān)系，借名買房系借名人與出名人協(xié)商，以出名人名義購買房產(chǎn)并登記在出名人名下，且約定房產(chǎn)歸借名人所有的行為，原告張某1系案涉房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人。原告張某1提供證據(jù)證明其系案涉房產(chǎn)實(shí)際出資人及占有人，且無證據(jù)證明其通過借名買房是為逃避債務(wù)、規(guī)避執(zhí)行。因此，張某1作為案涉房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人，相較于被告隨某基于第三人方某應(yīng)當(dāng)履行還款義務(wù)而享有的債權(quán)，應(yīng)優(yōu)先予以保護(hù)。因此，原告主張的不得繼續(xù)執(zhí)行案涉房產(chǎn)并解除對案涉房產(chǎn)的查封、評估、拍賣等執(zhí)行措施，法院予以支持。
問題1：隨某作為債權(quán)人，起訴張某2和方某共同償還債務(wù)，說明什么？
律師指出：《民法典》第1064條規(guī)定：夫妻雙方共同簽名或者夫妻一方事后追認(rèn)等共同意思表示所負(fù)的債務(wù)，以及夫妻一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以個人名義為家庭日常生活需要所負(fù)的債務(wù)，屬于夫妻共同債務(wù)。夫妻一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以個人名義超出家庭日常生活需要所負(fù)的債務(wù)，不屬于夫妻共同債務(wù)；但是，債權(quán)人能夠證明該債務(wù)用于夫妻共同生活、共同生產(chǎn)經(jīng)營或者基于夫妻雙方共同意思表示的除外。在本案中，張某2和方某已經(jīng)離婚，隨某作為債權(quán)人起訴張某2和方某返還債務(wù)，法院審理后判決張某2和方某共同承擔(dān)該債務(wù)，說明該債務(wù)為張某2和方某的共同債務(wù)，要么是以兩人共同名義所借的債務(wù)，要么該債務(wù)是用于兩人在離婚之前的共同生活或共同生產(chǎn)經(jīng)營。
問題2：本案中張某1和張某2 以及方某，針對借名買房的事實(shí)，簽訂的協(xié)議是否有效？
律師表示：《民法典》第143條規(guī)定：具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。從法律上看，目前沒有一個效力性強(qiáng)制性規(guī)定明確借名買房的行為是無效的，雙方簽訂的該協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，且也不存在逃避債務(wù)而惡意串通的行為，因此該協(xié)議是有效的。
問題3：本案對于借名買房的行為有什么警示意義？
律師提醒：借名買房會存在房屋的實(shí)際權(quán)利人和房屋的登記權(quán)利人，從客觀的房屋登記情況看，借名買房的房屋是屬于房屋的登記權(quán)利人所有的，而房屋的實(shí)際權(quán)利人要想在客觀上也成為權(quán)利人，那么就應(yīng)當(dāng)在借名買房的過程中留存好轉(zhuǎn)賬記錄以及和房屋的登記權(quán)利人之間簽訂相關(guān)協(xié)議，以此確保自己的權(quán)利。當(dāng)然，借名買房的風(fēng)險(xiǎn)較大，且多數(shù)情況是為了規(guī)避限購限貸或者戶口管理等政策，存在違法違規(guī)的問題，更應(yīng)當(dāng)予以重視。
