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新買的商品房墻面出現(xiàn)裂縫、開發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時(shí)未能兌現(xiàn)、小區(qū)規(guī)劃出現(xiàn)變更，花園變成了停車場、對面又修了一棟樓、采光權(quán)受到損害……在市場上，不少購房者都遇到了這類似的問題。但當(dāng)問題出現(xiàn)后，如何解決問題、如何確定損失的賠償金額是大家最頭疼的事情。近日，在西安舉行的“2005國際房地產(chǎn)評估”上，成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會(huì)舉辦了主題為《損害賠償估價(jià)與社會(huì)正義》的論壇，就損害評估這一熱門話題在國內(nèi)首次展開探討。
　　
　　損害賠償額公證辦法
　　已經(jīng)確定
　　
　　當(dāng)購房者遭遇到損害后，往往會(huì)和開發(fā)商產(chǎn)生糾紛甚至對簿公堂。可是，雙方對損失的賠償額卻很難達(dá)成一致。據(jù)專業(yè)人士介紹，過去處理這類糾紛或案件，第一步是進(jìn)行鑒定，由檢測部門出具報(bào)告，認(rèn)定損害事實(shí)。第二步，就是由糾紛當(dāng)事雙方協(xié)商賠償金額。這時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)“10倍現(xiàn)象”，通俗地講就是購房者要求開發(fā)商賠償10萬元，而開發(fā)商只賠償1萬元，雙方根本無法達(dá)成一致。
　　
　　四川省高級人民法院研究室主任陳明國告訴記者，關(guān)于損失的計(jì)算，法院比較難把握。由于法官缺乏專業(yè)的知識(shí)，因此必須請專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。現(xiàn)在，50％以上的案件涉及不動(dòng)產(chǎn)損失的賠償額都是通過評估來確定。
　　
　　損害估價(jià)難、賠償難
　　有望解決
　　
　　如果你買了一套住宅，樓下本來是花園，可是交房后花園卻變成了地面停車場，你認(rèn)為這對你造成了怎樣的損害呢？你知道應(yīng)該向開發(fā)商要求多少賠償嗎？據(jù)專業(yè)人士介紹，在這類情況中，不僅購房者的居住品質(zhì)降低，居住品質(zhì)的降低其實(shí)也對購買的價(jià)格造成影響。通俗地講，就是如果下面本就是停車場，那這套住宅當(dāng)初也就賣不了那么高的價(jià)格。當(dāng)購房者遭遇這些情況時(shí)，自己根本無法計(jì)算出遭遇損害后的損失額，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行損害評估來確定賠償額是非常必要的。
　　
　　雖然損害評估是量化損害賠償額的手段，可是在目前的情況下，損害評估中的一些問題還存在爭論。據(jù)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師王女士介紹，在損害評估中，一些問題目前還缺少明確的法律規(guī)定，業(yè)內(nèi)也存在著爭論。比如對房屋裂縫的損害評估，究竟是按照財(cái)產(chǎn)的減少還是按照恢復(fù)原裝需要的費(fèi)用來確定？又如房屋采光受到影響，目前有案例是按照被損害人每天開燈時(shí)間增長而多花費(fèi)的電費(fèi)進(jìn)行賠償，可是對被損害人精神和其他方面的損害如何評估？
　　
　　不過，這樣的問題在不久之后就將得到解決。北京杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估有限公司董事長杜鳴告訴記者，針對質(zhì)量問題所造成損失的估價(jià)難、賠償難的問題，北京市即將制定出《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》。這一規(guī)程的核心，首先就將確定什么是房屋質(zhì)量缺陷，進(jìn)而將缺陷細(xì)分為可修復(fù)的質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的質(zhì)量缺陷。對于可修復(fù)的缺陷，將以修復(fù)費(fèi)用為主導(dǎo)，再加上一些其他費(fèi)用來確定損害額；而對于不可修復(fù)的缺陷或由于修復(fù)將造成其他影響的，則需要評估出有缺陷和無缺陷房屋的價(jià)值差額，以此來確定損害額。
　　
　　新聞鏈接
　　
　　成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會(huì)成立于2002年10月，現(xiàn)有團(tuán)體會(huì)員100家，個(gè)人會(huì)員500多人。協(xié)會(huì)在全國率先成立了房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)以及制定《房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)專家鑒定規(guī)則》，為房地產(chǎn)估價(jià)糾紛的調(diào)處、裁決提供專業(yè)鑒定意見。2003年，在深圳舉行的“中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度建立10周年座談暨房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會(huì)”上，協(xié)會(huì)獲得了“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”。