房屋轉(zhuǎn)租是承租人不退出租賃關系而將房屋再出租給他人使用并獲得收益的行為。根據(jù)法律的規(guī)定房屋轉(zhuǎn)租應該事前征得出租人的同意。但是在未經(jīng)同意的情況下承租人與次承租人簽訂的房屋合同的效力如何呢?上海房產(chǎn)律師來為您解答。
《合同法》規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”現(xiàn)實情況往往比較復雜，房屋出租人往往是不知道房屋被轉(zhuǎn)租的，這時轉(zhuǎn)租合同的效力則完全取決于出租人的態(tài)度。如果出租人表示同意轉(zhuǎn)租的，則可以視為出租人對轉(zhuǎn)租行為進行了追認，那么轉(zhuǎn)租合同就具有法律效力了；如果出租人明確表示不同意轉(zhuǎn)租的，則出租人有權(quán)解除其與承租人之間的房屋租賃合同，出租人解除該合同的，轉(zhuǎn)租合同則被撤銷，自始無效。
法律規(guī)定“出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。”根據(jù)該條規(guī)定，如果出租人在知道或應當知道房屋存在轉(zhuǎn)租的情況下，六個月內(nèi)沒有提出要求解除合同或認定該合同無效的，也就視為其對轉(zhuǎn)租合同的效力進行了追認，之后再向人民法院起訴請求解除合同或認定合同無效將得不到法院支持，這在一定程度上保障了承租人和次承租人的權(quán)利。
另外承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，如果轉(zhuǎn)租的期限超過了承租人剩余租賃期限的，人民法院應當會認定超過的那部分約定無效。當然，出租人和承租人另有約定的情況除外。
房屋轉(zhuǎn)租糾紛在房屋租賃關系中是常見的糾紛，上海房產(chǎn)律師建議大家在簽訂租賃合同時注意：第一，事前必須要了解出租房屋的相關權(quán)屬歸屬情況，以避免不必要的權(quán)屬方面的糾紛。第二，房屋屬于轉(zhuǎn)租情形的，應事前書面征得房屋產(chǎn)權(quán)人和房屋出租人的同意。第三，對于轉(zhuǎn)租合同中約定的房屋租賃期限，應該在出租人和承租人的房屋租賃合同約定的期限內(nèi)。
