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經(jīng)濟(jì)適用住房，“借名買(mǎi)房”擔(dān)心房財(cái)兩空
網(wǎng)友咨詢(xún)：以他人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房即“借名買(mǎi)房”從法律上來(lái)分析是否可行？
王棟認(rèn)為：以這種方式購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房存在著兩個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題。第一，合同的效力問(wèn)題；第二，房屋買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
首先，關(guān)于合同的效力問(wèn)題。借名買(mǎi)房，指以借他人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，名義買(mǎi)房人和實(shí)際買(mǎi)房人簽訂合同，約定實(shí)際買(mǎi)房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買(mǎi)房，等到政府允許轉(zhuǎn)讓時(shí)再將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到實(shí)際買(mǎi)房人名下，實(shí)際買(mǎi)房人則支付給名義買(mǎi)房人一筆酬金或者房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)作為對(duì)價(jià)，這叫借名買(mǎi)房合同。在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無(wú)效，其理由主要應(yīng)從政府推出經(jīng)濟(jì)適用住房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房的過(guò)程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買(mǎi)房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán)，如果這類(lèi)合同有效，就會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，而原經(jīng)濟(jì)適用住房的人群的住房條件仍然沒(méi)有得到改善，這樣就違背了政府的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。
其次，即使買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)這類(lèi)合同的效力不提出異議，這類(lèi)合同也存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
具體有兩點(diǎn)，第一類(lèi)可以稱(chēng)為主觀上的風(fēng)險(xiǎn)，即名義買(mǎi)房人在簽訂合同后反悔導(dǎo)致合同不能履行，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在合同本身有缺陷，且證據(jù)難以證明買(mǎi)房款由那一方實(shí)際支付的情況下更為嚴(yán)重，由于這類(lèi)合同的雙方，往往具有親朋關(guān)系，不重視書(shū)面材料，但在現(xiàn)實(shí)中一旦涉訟，實(shí)際買(mǎi)房人難以證明自己才是實(shí)際付款人，在這樣的情況下，如果法院認(rèn)定合同無(wú)效，實(shí)際買(mǎi)房人連要求名義買(mǎi)房人返還購(gòu)房款也成了問(wèn)題；第二類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)可以稱(chēng)為客觀上的風(fēng)險(xiǎn)，即不是合同雙方當(dāng)事人的原因，導(dǎo)致合同不能履行，由于名義買(mǎi)房人領(lǐng)取房產(chǎn)證后，在一定的期限內(nèi)不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，在該段時(shí)間內(nèi)，如果名義買(mǎi)房人對(duì)他人有債務(wù)不能清償，則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進(jìn)而被拍賣(mài)，在這種情況下，已經(jīng)付款的實(shí)際買(mǎi)房人只能向名義買(mǎi)房人要求返還購(gòu)房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。因此，一般情況下不宜借他人名義買(mǎi)房。
王棟友情提醒有類(lèi)似想法和做法的購(gòu)房人：“借名買(mǎi)房”一定要注意兩點(diǎn)，首先是注意收集和保存證據(jù)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，物的分類(lèi)有動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)之分，從價(jià)值角度評(píng)價(jià)，不論是動(dòng)產(chǎn)，還是不動(dòng)產(chǎn)，它都有一定的價(jià)值。因此，如果因客觀原因需要將房屋登記在他人名下，應(yīng)當(dāng)與對(duì)方有一份書(shū)面合同，合同中需要明確，如果對(duì)方主張其是法律上的物權(quán)人，對(duì)方應(yīng)當(dāng)按房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)支付價(jià)款。同時(shí)，要保存好本人支付價(jià)款的收據(jù)，一旦發(fā)生糾紛，還可以依照合同主張所享有的債權(quán)。這樣雖然喪失了物權(quán)，但是能夠保護(hù)自己的債權(quán)。
其次是事先做好咨詢(xún)。在現(xiàn)有情況下，可以說(shuō)買(mǎi)房是大多數(shù)人的終身大事，因此一定要慎重行事，建議大家在作出買(mǎi)房決策前，一定要找律師等專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行咨詢(xún)，他們會(huì)告訴你應(yīng)當(dāng)注意什么和怎么做。要特別提醒的是必須是專(zhuān)業(yè)人士，即具有房地產(chǎn)交易專(zhuān)業(yè)知識(shí)、操作經(jīng)驗(yàn)的人。