城市房?jī)r(jià)過(guò)高
小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這從另一個(gè)角度也說(shuō)明了現(xiàn)在全國(guó)許多大中城市高企的房?jī)r(jià)正是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。2006年和2007年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)歷了一次全國(guó)性的上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年全年，全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲5.5%。北京、深圳是 房?jī)r(jià)上漲最快的城市，分別達(dá)到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。雖然年后稍有回落，據(jù)預(yù)測(cè)2007年北京市房地產(chǎn)均價(jià)仍上漲了11.74%。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展并不平衡，若干大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無(wú)法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)群。
擦邊球的空間
《中華人民共和國(guó)憲法》第八條中明文規(guī)定：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動(dòng)者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)自留地、自留山”。在憲法的第十條中也清楚的寫(xiě)著：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”而《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”
根據(jù)以上法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營(yíng)，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。
國(guó)土資源部的一位副總督察曾突出說(shuō)明：“建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地，二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營(yíng)企業(yè)，四是根據(jù)擔(dān)保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候可以允許。除此以外，都是現(xiàn)行法律不允許的。”從另外一個(gè)方面來(lái)解讀，這就意味著在四種情況內(nèi)建小產(chǎn)權(quán)房，就不涉及到所謂的“違法”問(wèn)題。這里還有一個(gè)核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的手續(xù)，就不應(yīng)該存在什么大的原則問(wèn)題。
正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)擦邊球的空間。
農(nóng)地制度不合理
農(nóng)地制度安排中的不合理因素導(dǎo)致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒(méi)能得到合理的價(jià)值補(bǔ)償。
農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等表現(xiàn)在：城市國(guó)有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣(mài)市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒(méi)有建立起來(lái)，以致造成“同地不同價(jià)”;城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證，可以作為抵押到銀行等融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評(píng)估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒(méi)有使用權(quán)證，也不能進(jìn)行上述的抵押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。同時(shí)國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途還進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)變用途還需要經(jīng)過(guò)國(guó)家相關(guān)部門(mén)的審批和征收。這直接導(dǎo)致了農(nóng)民在土地快速增值的過(guò)程中沒(méi)有得到合理的利益補(bǔ)償。根據(jù)國(guó)研中心課題組的調(diào)查，在目前“合法的”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占 5%到 10%;地方政府拿走土地增值的 20%到 30%;開(kāi)發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占 40%到 50%。
而小產(chǎn)權(quán)房則是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類(lèi)似開(kāi)發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用);此外，由村集體牽頭開(kāi)發(fā)，也省去了開(kāi)發(fā)商;而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用(如學(xué)校)、應(yīng)繳納的稅款、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等房地產(chǎn)商的成本費(fèi)用也都大大節(jié)省。因而其開(kāi)發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過(guò) 1/3。這也是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)價(jià)格低廉的決定性因素。而在這一開(kāi)發(fā)過(guò)程中，農(nóng)民集體通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。
產(chǎn)權(quán)認(rèn)可
有不少人認(rèn)為隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利全面被肯定，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房也會(huì)被法律所認(rèn)可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。那鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋究竟能轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)權(quán)房嗎?從我國(guó)目前的相關(guān)法律規(guī)定來(lái)看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房還缺乏法律依據(jù)。而從我國(guó)對(duì)土地的管理理念與土地管理的價(jià)值取向來(lái)分析，短期內(nèi)我國(guó)還不會(huì)放開(kāi)集體土地的流轉(zhuǎn)。因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化還需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間。同時(shí)，即便今后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來(lái)看，購(gòu)房人還會(huì)需要繳納土地出讓金。如此一來(lái)購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費(fèi)用也就與購(gòu)買(mǎi)商品房相差無(wú)幾。
國(guó)土資源部再次嚴(yán)厲地指出，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文明確表示,小產(chǎn)權(quán)房違法,絕對(duì)不允許再建設(shè)。對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者,國(guó)家相關(guān)部門(mén)正在研究制定具體的解決措施。
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