租了房子后，才發現原來合同里約定的210平米的房子，實際上只有170平米，租客和房東協商未果后，房東將租金退還，又出租給了別人。租客因此將房東告上了法院，法院審理后認定房東構成違約，應當對租客承擔違約責任。
某公司是一家美容美發公司，最近因為租金上漲，準備再換新的地方。于是公司就與新房主劉某聯系上了。后公司與劉某簽署了房屋租賃合同，約定劉某將北京市某處房屋的一部分，共計使用面積210多平方米，出租給公司用于經營。合同同時還約定了租期、首年租金、付款方式等內容。合同簽訂當日，公司向劉某支付了押金和前兩個月租金共計40多萬元。第二天，公司派人去進行房屋交接，提出重新測量一下。這時候發現，租賃房屋使用面積只有170多平方米，與協議不一致，于是公司與劉某協商要求降低租金或者增加面積。 但劉某對此不認可，認為合同簽署時公司已認可房屋使用面積為210多平方米，現在公司單方要求變更合同中的房屋使用面積，屬于公司違約。雙方協商沒有達成一致。之后，劉某將公司支付的全部款項退還。兩天后，公司委托律師發送了律師函，要求繼續履行合同，劉某稱已將合同押金及租金全部返還，房屋沒有實際交付，合同未實際履行，合同已于返還款后終止。后來，劉某把房屋出租給了其他人。公司認為，劉某存在違約，并且已將房屋另行租賃他人，于是向法院提起了訴訟，要求劉某承擔違約責任，支付違約金20余萬元，同時依據房屋租賃合同約定解除合同。經調查，合同簽訂前一個星期，公司與劉某曾共同進行了測量，測量時房屋墻壁上安裝有展柜。當場畫了草圖，認定房屋面積210多平方米?！徖碇?，公司主張畫草圖的那天，房屋內有許多展柜無法挪動，測量不準確，房屋交接時，把展柜挪開后發現房屋寬度與草圖寬度有出入，還有一處天井無法使用，因此面積遠不足合同約定的面積。劉某主張，房屋面積系雙方協商一致的結果，公司對于房屋情況知情。法院經審理認為，根據在案證據，雙方現場測量時，房屋內有許多展柜，公司客觀上難以知曉房屋的真實情況。根據現場勘驗的情況，房屋實際寬度確實短于草圖記載的寬度，且房屋中確有一處天井無法使用，該情況在雙方測量當日草圖中未有體現，由此可知公司當時對案涉房屋的真實情況并不知曉。由于房屋租金系根據房屋面積計算，因此房屋面積系合同的重要條款，案涉房屋的實際面積明顯少于合同約定的面積，劉某作為出租人不能交付符合合同約定的房屋，已屬違約，后來劉某單方退還房屋租金及押金并將房屋另租他人，顯然已經構成根本違約，應當按照合同約定承擔違約責任。最終，法院支持了某公司的訴訟請求。
問題1：本案中的房屋租賃合同是否可以解除？
上海房產律師表示：《民法典》第563條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。本案中的房屋已經被租給了第三人，房屋租賃合同在客觀上已經無法繼續履行。在原告起訴解除房屋租賃合同的情況下，該合同依法可以被解除。
問題2：本案中劉某為何構成違約？
上海房產律師解釋到：《民法典》第582條規定：履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。本案中，某公司和劉某在房屋租賃合同中約定的房屋面積為210多平米，但實際上只有170多平米，劉某交付的房屋不符合約定，亦沒有采取措施予以整改和彌補，因此構成違約。
問題3：本案中的違約責任如何認定？
上海房產律師認為：本案中的違約責任在雙方簽訂的房屋租賃合同中有約定，該約定為某公司和劉某之間的真實意思表示，對雙方均具有法律拘束力，因此在劉某違約的情況，某公司有權按照合同的約定向劉某主張20萬元的違約金。
